成都天府新城写字楼项目可行性分析研究报告.pptx

天府新城 写字楼项目可行性分析;;;;;;;;;;;;;;;;;;第一篇章、整体市场环境;2009年中国经济总量33万亿，经济处于全面复苏向加速发展的阶段。 国家统计局7月15日公布的上半年宏观经济运行情况显示,上半年国内生产总值（GDP）172840亿元,按可比价格计算,同比增长11.1%。上半年居民消费价格（CPI）同比上涨2.6%,其中6月份上涨2.9%。 下半年经济将逐步放缓,但二次探底可能性很低。 预计下半年GDP达到9%左右。全年GDP达10%左右; 预计货币政策方面,提升存款准备金以及加息的行为出现的可能性都不大,而信贷调控将不如上半年严厉。对于7.5万亿的信贷目标已足以支撑全年10%的经济增长。 中国人民银行货币政策委员会2010年第二季度例会指出,下半年,续实施适度宽松的货币政策,密切关注经济金融形势的发展,灵活运用多种货币政策工具,保持货币信贷适度增长。;中国房地产市场具有典型的政策市特征，近年的调控明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度，并且同样决策着后续政策的具体动向。 2010上半年政策取态严厉 以国十条出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的强势调控姿态。本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、监管、保障房等房地产市场的各个层面环节。 调控政策目标清晰明确 短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图最大限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。 遏制房价过快上涨政策效果初现 首先见效的是需求被全面抑制，在调控政策出台后，特别是房贷紧缩的影响，全国楼市几乎瞬间休克骤然转入观望，调控效果在5月开始初步显现，从市场反应看，由于各类需求被全面压制，成交大幅萎缩。;2009-2010年上半年中国房地产调控政策路线图;成交率先触底 房企消极推盘 2010年上半年中原监测的十家标杆房企受一系列调控政策影响而迅速萎缩，成交量在5月跌至谷底，环比4月下跌30%，与去年同期相比下降45%。6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。 融资陷入困局 内地渠道受阻 今年以来各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化，2010年上半年十大标杆房企共计融资达到323亿，仅占去年全年融资额的25%。 低位战略储地 资金需求徒增 新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。从中原监测的各地土地市场表现来看，上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平，而溢价率亦有所回落，整个土地市场已渐趋理性。 供应高峰在即 降价压力难挡 今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方米。从目前市场情况来看，预计这一供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。 ;第二篇章、城市写字楼市场发展环境;成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极，有着浓厚的发展底蕴，发展潜力巨大;成渝经济区;经济发展指标明显超过全国平均水平;成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。开放程度正在逐步加强。;成都已与81个国家和地区建立了经贸关系，世界500强企业中有139家企业落户成都。为成都商务发展带来巨大推动力。;1、供应面积 2009全年主城区新增供应量为884.4万平米，供销比年平均在1以下。 2010年5-6月主城区供应面积不足60万平方米，环比下降2.6%。供给水平较09年下降。;2、销售面积 2009年成都迎来房地产市场销售量最高峰，主城区全年住宅成交量达到1454万多方。 2010年4月以来成交量因政策影响迅速下滑，至6月成交量仅为09年同期的60％左右;3、供销对比 10年从供给量和消化量上均接近07年以来最低水平;2009年的成都房地产市场，价格一路高歌猛进，从年初的5200元一平米上涨到年底的6300元一平米。 到2010年4月份更是达到了7108元/㎡的高峰，较去年同期上涨了23.7%（增加1363元/㎡）；之后随着楼市调控政策开始实施，价格略有回调，但截至6月份，价格仍处于7000元/㎡的较高水平。上半年总成交均价为6901元/㎡，同比上涨2