地产开发全流程税收筹划方案实例.pptx

房地产开发全流程全税种税收筹划方案;第一节 筹建初期的税收筹划方案 第二节 开发环节税收筹划方案上 第三节 开发环节税收筹划方案下 第四节 销售环节的税收筹划方案 第五节 个人所得税税收筹划方案 第六节 完工后期的税收筹划方案;第一节 筹建初期的税收筹划方案;《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第八十三条 企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民 企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居 民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项 所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上 市流通的股票不足12个月取得的投资收益。;利润分配涉税处理;;股权转让的涉税处理;B公司;财税[2008]159号 合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴 纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。 合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。 前款所称生产经营所得和其他所得，包括合伙企业分配给所有合伙人的所 得和企业当年留存的所得（利润）。;级距;;;;?;《中华人民共和国个人所得税法实施条例》 财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、 不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。 第十六条 个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值，按照下列方法确定：;财税〔2016〕101号;三、新设项目公司购买土地的筹划;《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》 （国土资发[2006]114号） 10.申请和资格审查 申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中 明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌 出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约 定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让 合同变更协议》，也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合 同》。;财税[2016]140号;四、应税和非应税购买土地方式的筹划;?;五、土地使???权不变更项目合作开发的筹划;最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解 释（法释[2005]5号） 第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提 供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房 地产为基本内容的协议。 第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险， 只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配 固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取 固定数额货币的，应当认定为借款合同。;国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （国税发[2009]31号）;国税函[2007]645号 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用 权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理 了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收 益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了 土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法 规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。;六、土地使用税、契税的纳税时间规划;财税〔2006〕186号 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交 付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的， 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 《中华人民共和国契税暂行条例》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移 合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证 的当天。;财税[2004]134号;七、一般纳税人登记的选择时点筹划;?;?;?;八、新公司小规模期间增值税进项税额抵扣筹划;国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公 告（国家税务总局公告2015年第59号）;?;国家税务总局公告2019年第45号 自2020年3月1日起，增值税一般纳税人取得2017年1月1日及以后开具 的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票、收 费公路通行费增值税电子普通发票，取消认证确认、稽核比对、申报抵扣的 期限。纳税人在进行增值税纳税申报时，应当通过本省(自治区、直辖市和 计划单列市)增值税发票综合服务平台对上述扣税凭证信息进行用途确认。;?;《中华人民共和国公司法》 第