第6节房地产评估基本原则和方法.pdfVIP

第六章 房地产评估的基本原则与方法 第一节 评估的基本原则 一、评估基本原则 主要是有合法原则，最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平 原则 6 个原则。 1.2 ．1 合法原则 在现行法律政策下以房地产的合法使用为前提的原则。 1.2.2 最高最佳使用原则 在法律上允许、 技术上可能、财务上可行，经过充分合理论证，并能给估价对象带来最 高价值的使用， 也就是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。 在合法使用方式 下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。 1.2.3 供求原则 估价时必须充分考虑到房地产的供求情况和可能发生的供求关系变化的因素。 1.2.4 替代原则 在估价一宗房地产的价格时，如若附近地区存若干相近效用的房地产的价格存在， 则可 依据代替原则，经过必要的修正，判断出估价对象的价格。 1.2.5 估价时点的原则 估价时点又称 : 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、 日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同 的时点， 同一宗房地产往往会有不同的价格， 也就是说， 估价实际上只是求取某一时点上的 价格， 所以估价一宗房地产的价格时， 必须假定市场情况停止在估价时点上， 同时估价对象 房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。 第二节 房地产评估的基本方法 一、市场比较法 将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照， 从已经发生交易 的类似房地产的已知价格修正得出估价房地产对象房地产价格的一种估价方法。 市场比较法又称市价比较法、 交易实例比较法、 买卖实例比较法、市场资料比较法、 现 行市价法，有时简称市场法或比较法。 1 、理论依据 : 经济学的替代原则。 2 、适用范围 : 比较广泛。房地产、单纯的房、地均可，但如果没有或很难找到比较案 例的情况就不宜使用。 3、市场比较法的注意事项： 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键， 运用市场比较法 主要就是选择的案例要具有可比性， 系数修正要具备准确性， 评估中善于抓住不同物业的主 要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。 （1）选择比较案例 由于案例的可比性会直接影响估价结果， 正确选择案例是市场比较法评估的基础。 因此， 在选择选择案例时，要重点注意几种不可比的情况： 不同级别 (地域 )的物业，没有可比性； 成交价格调整幅度超过了 30%，没有可比性。拆迁评估规定单项因素不超过调整幅度 的 10%，综合因素不超过调整幅度的 15%； 用途不同，不具备可比性； 交易时间超过半年，房地产指数波动幅度超过 15%，不具备可比性。 在操作中尽可能多搜集交易案例， 对搜集到的案例， 选择要慎重， 严格实施必要的选择 程序，选出具有可比性的案例。 （2 ）案例的修正 案例修正是将可比性参数对估价物的影响程度在价值量上体现出来， 估价师要善于抓住 能反映估价物特点的主要特征和影响其价值的重要因素， 将所评物业特征充分挖掘， 将有代 表性，对物业价值影响较大的因素重点比较。 1.严格按照估价规范标准，合理量化，确定参数。