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桂林房地产现状分析及思考 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 桂林房地产思考 产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续安康开展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的根本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速安康开展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。 桂林市对开展房地产业十分重视，市政府在2021年的?政府工作报告?中提出了要“积极开展房地产业。贯彻中央、自治区促进房地产业安康开展的系列政策措施，坚持政策扶持、标准市场、有序供给土地等多措并举，调整和优化住房供给构造，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建立，增加保障性住房供给，开展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向临桂新区、县城和重点镇延伸〞的工作要求。 但在12月14日，国务院召开常务会议，要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原那么，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建立，加强市场监管，稳定市场预期，遏制局部城市房价过快上涨的势头。 那么，桂林市房地产业开展现状如何？在国家相关宏观调整政策下，桂林市房地产业开展趋势如何？影响桂林市房地产业开展因素是什么？桂林市房地产业开展的根本方向是什么？以下就是笔者作为旁观者的根本判断，仅供大家参考，欢送大家批评指正。 ? 一、桂林市房地产业现状及对经济社会开展的奉献 从近年的桂林市房地产市场开展情况及国民经济社会开展统计公报来看，桂林房地产产业和房地产市场有以下几个特点： 1、近年来桂林商品房价格呈现平稳、逐年增长的趋势，房价已经处于中等水平。2006年-2021年，桂林市房地产市场住房需求多为本地刚性需求，居民在购房行为上相对理性，其结果表现为桂林市商品房价格呈现平稳上涨的态势。以下就是2006-2021年桂林市商品房销售面积、销售价格的根本情况： 表1：2006-2021年桂林市商品房销售情况表 ? 商品房销售面积〔万平方米〕 销售价格(均价)/ 元 商品住房销售面积〔万平方米〕 销售价格(均价)/元 二手房交易面积〔万平方米〕 成交价格(均价)/元 二手房住房成交面积〔万平方米〕 成交价格(均价)/元 2006年 3415 3298 2187 2028 2007年 3429 3170 2357 2344 2021年 4021 3567 2774 2535 ? 表2：2007年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况 ? 房屋销售价格 房地产开发投资 商品房销售面积 全国〔70个大中城市〕 7.6% 30.2% 23.2% 广西 7.8% 45.1% 33.1% 桂林市 4% 54.6% 33.7% ? 表3：2021年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况 ? 房屋销售价格 房地产开发投资 商品房销售面积 全国〔70个大中城市〕 6.5% 20.9% -19.7% 广西 9.1% 15.9% -14.0% 桂林市 17.2% 5.3% -8.0% 2021年底，在全球金融危机的影响下，对经济兴旺地区的房市影响较大，而桂林作为内陆城市，国内经济增速放缓对我市的影响表现得并不特别突出。2021年初，为进～步扩大内需，促进经济平稳增长，促进房地产市场安康开展，国家相继出台一系列相关政策以刺激房地产市场的开展。? 受国家相关政策影响，从第一季度起，桂林市房地产市场已有回暖迹象，商品房销售面积、销售金额均有所上升。随着成交量的缓慢上升，也带动了房地产投资额、商品房新开工面积的逐步上升。截止上半年，桂林市商品住房成交45.5万平方米，同比增长15.3%，平均成交价格为3680元。 从供求关系来看，目前的桂林房地产市场根本上供求平稳，从销售面积看，2003年～2007年，总体上保持逐年增加的态势，尽管2021年销售面积受金融危机及楼市寒流影响出现了略微下滑，但仍然保持了较高水平，并未出现大幅度波动和下滑的情况。 从价格关系上看，作为国际旅游名城的桂林，其商品房价格的涨幅普遍低于全国平均水平。但如果从城镇居民收入水平来看，当前桂林市房地产价格是高还是低呢？ 根据2021年12月，中国社科院发布?2021年经济蓝皮书?所指出，房价收入比〔住房价格与城市居民家庭年收入之比〕应当在3-6倍的范围，6倍以上的居民购置住房就已非常困难〔也有研究认为，房价收入比在6-7倍区间〕。笔者以2021年全市五城区商品住房销售价格(均价) 3567元/平方米、2021年全市城镇居民人均可支配收入14