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城镇居民购买农村房屋的法律效力及其民事责任认定基准解析 城镇居民购置农村房屋的法律效力及其民事责任认定基准房屋买卖2010-04-01 14:41:59 阅读26 评论0 字号：大中小来源：民事审讯第五庭：民五庭管理员日期：2008-10-27 10:11:27 点击:1547在农村房屋买卖中，买受人为城镇居民的占有相当大的比例，尤其是位于大、中城市周边的农村房屋。城镇居民购置农村房屋又可分为两大类型：一是购置一般农村私有房屋；二是购置在农村集体土地之上集中进展房地产开发所形成的“小产权房〞。城镇居民购置农村房屋大量存在，已经形成为一个特别突出的现实社会问题和法律问题，必需予以面对。但是，立法机关在制定物权法时回避了这一问题。面对汹涌而来的城镇居民买卖农村房屋纠纷，法院不得不直面裁判此类案件，无法回避之。本文综合各方观点，对此类法律问题进展梳理，研讨其裁判根本标准。一、关于城镇居民购置农村房屋合同效力的争辩关于城镇居民购置一般农村房屋的法律效力，在理论界仍旧有较大的争议，形成有效论和无效论两种看法相左的观点。〔一〕认为城镇居民买卖农村房屋合同有效观点及其理由持有效论者认为，如认定房屋买卖合同无效，由双方当事人互相返还。那么作为出卖人的村民会在多年后反悔，向法院主见确认房屋买卖合同无效，要求返还房屋。法院判决予以支持，事实上就等于让不守诺言者获益，让信守诺言者吃亏。看似依法裁判，却产生了悖理之事！因此只要不存在欺诈、胁迫等事由，对于自愿的行为，原那么上就应确定其效力，这是私法自治的要求。在法政策上，限制无效的滥用便具有正值性。主要理由如下：〔1〕房与地在事实上的一体，并不意味着在法律上亦必定一体。房屋和土地是两个全部权的客体，是两个分别存在的“物〞，这已为物权法所确定。房和地既为两个物，那么可以分别对待，而非必定一体成为交易的对象。〔2〕个人全部的房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法私有财产不受侵害；国家按照法律规定爱护公民的私有财产权。公民个人对于其房屋既然有受法律爱护的财产全部权，自然有依法对自己的财产占有、用法、收益和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。现行有效的法律法规，并无制止农民处分其房屋的规定。根据私法中的“法不制止即属自由〞原那么，农民原那么上可以向城市居民出卖自己的房屋。〔3〕关于合同效力的认定，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。有些标准性文件虽然是以国务院名义发布，假如算不上行政法规，也不应作为根据。“不作为根据〞不仅指形式层面在裁判文书中不援引，也包括本质层面在裁判过程中不参照适用。〔4〕即使买卖合同涉及制止集体土地流转而无效也是局部无效而非全部无效。因为房与地是两个物，涉及“地〞的局部的意思表示无效，在法律上并不当然影响到“房〞的局部的意思表示，因此当事人就房屋买卖所达成的合意，仍旧可以独立存在，法院不应以“地〞的局部意思表示无效而株连于“房〞的局部意思表示，否那么与我国法律精神不合。[1]〔二〕认为城镇居民买卖农村房屋合同无效观点及其理由〔1〕农村房屋买卖必定会涉及宅基地用法权的流转。宅基地用法权是集体经济组织成员享有权利，与特定的身份相联络。从农村私房买卖合同的内容看，虽然交易的标的物一般是地上建筑物，但在我国强调房地产一体的法律背景下，事实上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地，这与我国目前严格限制宅基地流转的政策相违反的。目前开禁宅基地交易尚不成熟，宅基地安排仍具有社会保障性质的状况下，贸然允许宅基地交易，将导致强势群体对宅基地的兼并，将会对社会秩序造成冲击。〔2〕当前法律明确限制集体土地用法权流转。《土地管理法》第63条规定：“农民集体全部的土地的用法权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地用法权依法发生转移的除外。〞〔3〕国家政策三令五申制止城镇居民购置农村房屋、宅基地。国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建筑和购置的住宅发放土地用法证和房产证。〞国务院2004年10月21日发布的国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的打算》规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，制止城镇居民在农村购置宅基地。〞国土资源部2004年11月2日发布的国土资发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的看法》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建筑的住宅发放土地用法证〞。国务院2007年12月30日发布的国办发〔2007〕71号《