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城镇居民购买农村房屋过程中的有关法律问题 浅谈城镇居民购置农村房屋过程中的有关法律问题————————————————————————————————：————————————————————————————————日期：2浅谈城镇居民购置农村房屋过程中的有关法律问题：曾智发布时间：2011-08-22 16:34:45【内容退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要用法集体全部的土地建住宅的，按照本条第一款第〔一〕项规定的审批程序办理〞。1989年《国家土地管理局关于确定土地权属问题的假设干看法》(1989国土〔籍〕字第73号〕第6条还规定：“农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民全部制单位、城市集体全部制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家全部。〞“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家全部〞。1998年修改的《土地管理法》删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以用法集体土地建住宅的规定，同时又增加了如下规定：除兴办乡镇企业、村民建立住宅或者乡〔镇〕村公共设施和公益事业建立可依法用法农民集体全部的土地外，其他任何单位和个人进展建立需要用法土地的，必需依法申请用法国有土地〔第43条第1款〕；农民集体全部的土地的用法权不得出让、转让或者出租用于非农业建立〔第63条〕。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》〔国办发[1999] 39号〕明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购置的住宅发放土地用法证和房产证〞。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的打算》〔国发[2004] 28号〕那么指出：“制止城镇居民在农村购置宅基地〞。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建立用地法律和政策的通知》〔国办发[2007] 71号〕又强调：“农村住宅用地只能安排给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体全部土地搞房地产开发〞。2008年《中共中央、国务院关于实在加强农业根底建立进一步促进农业进展农民增收〔中发[2008] 1号〕那么重申：“城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房〞。2008年建立部发布的《房屋登记方法》第87条规定：“申请农村村民住房全部权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理〞。2004年《国土资源部关于加强农村宅基地管理的看法》〔国土资发[2004] 234号〕要求“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建筑的住宅发放土地用法证〞。2008年《国土资源部关于进一步加快宅基地用法权登记发证工作的通知》〔国土资发[2008] 146号〕再次强调“严格执行城镇居民不能在农村购置和违法建筑住宅的规定。对城镇居民在农村购置和违法建筑住宅申请宅基地用法权登记的，不予受理〞。从上述我国有关法律和标准性文件可以看出，我国对城镇居民购置农村房屋的看法有一个从允许到制止的过程。分界限为2009年1月1日《土地管理法》修改后及1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。二、城镇居民购置农村房屋的合同效力推断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国合同法规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利力量和民事行为力量的自然人和法人。无民事行为力量人订立的合同无效，限制民事行为力量人订立的与其年龄、智力情况不符的合同，其法定代理人不予追认的无效；无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效；无代理人权的人订立的合同，被代理人不予追认的无效；二是意思表示真实，因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院应依据受欺诈、胁迫方的恳求撤销或者变更该合同；因重大误会而订立的合同，法院可依据任何一方当事人的恳求撤销或者变更该合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效；三是内容不违反法律强迫性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效；损害社会公共利益的合同无效；违背法律、行政法规的强迫性规定的合同无效；显失公正的合同，应依据当事人任何一方的恳求予以变更或者撤销；四是形式上符合法律的要求或者当事人的商定，法律规定或者当事人商定必需采纳特定形式，未采纳特定形式的无效。从合同的有效要件来看，对于1999年之前订立并已履行完毕的合同应当有效，因为公民个人对其房屋享有受法律爱护的财产