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（商业模式）大型商业地产 项目顶级策划模式（简略版） 大型商业地产项目前期策划模版 商业项目前期策划主要内容 1 、市场调研分析 1.1 宏观市场分析 1.2 区域市场分析 1.3 客户分析 1.4 消费者分析 1.5 竞争对手分析 1.6SWOT 分析 1.7 未来商业预测分析 2 、定位分析 2.1 战略性总体定位 2.2 商业定位 3 、规划设计建议 3.1 、市场依据 3.2 、规划设计理念 3.3 、市场总体形象 3.4 、规划概念设计 3.5 、环境景观概念设计 3.6 、建筑产品概念设计 4 、业态组合规划 4.1 业种选择4.2 业种组合比例4.3 业种功能设计4.4 品牌业种布局 4.5 楼层主 题 5 、经济分析 5.1 指标预算 5.2 分析评估 前期策划第壹步市场调研分析 壹、市场调研分析的主要内容 1 、宏观市场分析 1.1 行业环境 1.2 城市规划 1.3 政策法规 1.4 宏观环境 2 、区域市场分析 2.1 本市商业环境 2.2 区域商业环境 2.3 商圈分析（城市发展情况、商业环境、商业格局、商圈范围） 3 、客户分析 1 、运营范围分析 2 、投资动向分析 3 、运营情况分析4 、客户需求分析 4 、消费者分析 1 、消费结构研究2 、消费水平研究 5 、竞争对手分析 1 、竞争对手情况 2 、竞争项目情况 6 、未来商业预测分析 7 、SWOT 分析 二、如何进行市场调研分析 1 、工作任务： 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经 济环境、本市商业地产市场的供求情况、项目所于区域同类商业物业的现状、运 营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT 分析，之上述调查资料 基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。且 把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行 定价模拟和投入产出分析，且就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提 出盐业意见，使项目投资迈出成功的第壹步。 2 、主要工作： （1）项目定向市场调查研究工作 （2）项目整体开发战略的制定工作 （3）项目产品开发总体策略方案 3 、工作目的： （1）深度把握项目所于区域的环境，洞悉项目商业机会； （2）以未来界定当下的策划模式，赋予项目独壹无二、个性化的主题概念， 和同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力； （3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性 质 （4）通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑 同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。 4 、工作内容： （1）市场调研方案 通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查 及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地 分析、判断本市商用物业市场未来 3－5 年内的趋势走向，从而为项目的市场定 位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。 （2）项目整体开发战略的规划制定 项目整体开发方案是于缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基 础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的 研究，且就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点和进程的行动计 划以于未来的地块开发、招商、运营中有计划地执行。从而为项目的开发制定壹 套整体发决策和计划方案： 1 、项目整体开发目标 2 、项目整体开发战略 3 、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略 4 、项目目标商家总体分析 5 、项目总体战略定位分析 6 、项目整体竞争策略考虑 7 、项目核心竞争优势的构筑 8 、项目年度发展策略 三、市场调研分析策略 1 、市场调研步骤 第壹步：界定问题第二步：寻求解决问题的方法 第三步：制定调研方案第四步：进入现场或收集数据 第五步：整理和分析数据第六步：准备及呈送调研方案 2 、市场调研分类研究 市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的俩个标准分类； （1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜于的可能发生的问题； ①市场潜力――攀升、下降；②市场分额――扩大、缩小；③企业形象 ④市场特征⑤招