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康养山庄营销方案 康养山庄营销方案 PAGE / NUMPAGES 康养山庄营销方案 精品文档 “*** @避暑山庄”营销建议 一、 项目分析 1、 优势 现房优势，已有近 50 栋属于现房，与施工中项目相比这是很大 优势。并且可先对前面这 50 栋运作，根据运作情况再确定后期 是否继续开发战略。从而极大降低风险。 街区规划和外立面设计具有地方特色，成片的规划与周边老百姓 自建房相比有很好美观性。 户型面积配比设计也较合理， 50-70 来平方米，可适合家庭游或 组团游。 项目位置也不错，景区分路口处。 气候好，适合避暑，并有公园景区做支撑，自带流量。 强化优势： 街道增添绿植，打造花园街区。与周边老百姓出租房拉开距离。 将景区入口迁移到分路口处（项目附近） ，设置停车场，聚集人气。 将物业与景区配合，买房送景区门票等促销活动。 2、 劣势 洪关位置较偏，离城远、交通不便。 周边配套不完善、不适合居住。 多平方米，户型面积大，就我们所了解市场来看，现在重庆上来客户对避暑物业需求主要集中在 30-50 平方米，一房一厅为主。 . 精品文档 劣势规避： 客户差异定位，分时度假，避暑胜地。 项目定位差异，将客户延伸。 增加配套设施，如超市、餐厅、舞厅（广场舞）等 将服务半径延伸，落地服务。即在高铁站、机场设置接待点，客户落地即统一公车接待，导游专业服务。可与旅游公司挂钩。 部分户型可否做调整，将面积化小，如不能调整。后期为施工部分在面积上要仔细斟酌。 3、 机会 周边 ** 水库度假项目修建进一步佐证该区域气候优势，避免单一 项目等孤军作战。 交通日趋完善，特别是到金沙高速路到修建势必缩短该区域与外 界交通时间。 山顶公园各项设施设备的逐渐完善及游客的持续流入，必定会带 来超高的人气。 抓住机会： 该区域最大的就是气候，一定抓住着气候优势。如果可能可对公园承包或联营模式。做的就是未来 20 年或 30 年生意。 4、 威胁 附近老百姓的自建房将对该项目目标价格具有很大威胁，毕竟自 建房价格优势太大。 弱化威胁： . 精品文档 既然价格上差距无法回避，那就从品质和服务上提供，提升价值，弱化 价格。 二、 项目定位建议 盛夏好去处：康养、医养、避暑山庄 三、 项目名称建议 ***@避暑山庄 案名释义： **：地名，具有很强的标示性，简单直接。 避暑山庄：直奔主题，简单明了，易记易理解。 四、 客户群体分析 客户群体一：本地客户 本地客户主要包括仁怀、金沙、遵义等客户 客户群体二：外地客户 外地客户更多指重庆客户 该客户群体虽分两类客户，但是购买动机基本一致，都是为了避暑而来。购 买该物业和传统物业动机不一样， 该类物业更多使用功能， 客户只为了使用， 所 以更多顾虑的是以后不用后怎样变现， 因此，这是我们在销售模式设置中首要考 虑的。 五、 销售模式建议 回购模式：解决客户担忧今后不需要后的变现能力， 促使客户放心投资。 具体： 5 年后 120%回购， 10 年后 150%回购， 20 年后 200%回购。 甲方获利： . 精品文档 解决客户后顾之忧，快速回笼资金，实现销售。 掌握资金即掌握一切，获得资金的时间价值，可用于其他项目开发。 年化低，资金成本低。 5 年 120%回购，年化 4%；10 年、 20 年年化 5%。 客户获利： 免费入住、不用支付租金 回购还有增值收益、何乐不为。 回购可根据客户情况自由选择，可回购或不回购。 六、 整合推广建议 1、 对项目要有很好的包装， 从项目案名、logo 及未来规划上拔高一个档次， 高逼格进入市场，毕竟这是一个颜值时代。 2、 成立旅游公司或酒店管理公司，以酒店管理的模式运作该项目，得有个 身份。 3、 现场设置门头“** 避暑山庄” 4、 加大公共部分设施，如花池、门球场（以老年人活动为主）等 七、 销售渠道建议 1、 现场销售咨询点 2、 设置线上销售点（如 58、途家、去哪儿等网站） 3、 线下客户走访 针对外地客户（重庆客户） ：可集中在重庆客户在遵义其他避暑地区 蹲点咨询。 针对本地客户（仁怀、遵义） ：可到遵义、仁怀设点、发单、走访。 . 精品文档 核心提示，该项目已属现房， 可改动空间不大， 所以关键还是在后期销售执行。 .