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中原国际商贸城项目策划全案 项目总论 一、中原国际商贸城项目基本情况 中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面 积为 2200 亩(其中净地 2000 亩，退规划红线 200 亩 )西界：轻工一路，东界 ;大庆路，南界 ; 建设路，北界：北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币 8000 万元。周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。 本地块目前除有部分小量拆迁外， 大部分无拆迁任务。 周口市有关部门在市长办公室会上已 基本满足项目用地的六通 (即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通 )条件，周口市政 府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市 2004 年一号工程，并准备申报河南 省重点工程项目。 二、项目模式与合作方式 本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。 项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢 构结构大棚、 大型仓储、 货场、无污染加工区、 物流配送中心等大部分租赁， 部分留作自营。 自营部分在财务预测时按租赁形式列算。 三、项目可行性报告的结论 项目总投资人民币万元 (含贷款利息 )，启动资金 2 000 万元，向银行借款 8 000 万元。 经分析研究，项目主要经济指标如下 : 1、成本指标 （1）交易展销区 二层复式混凝土框架：元 / ㎡ （2 ）配套住宅区 多层半框架：元 / ㎡ （3 ）商务休闲区 小高层框架：元 / ㎡ （4 ）仓储加工园等钢构结构：元 / ㎡ 2 、销售与租价格指标： （1）交易展销区：二层复式商铺售价为 1900 元/ ㎡ （2 ）配套住宅区：多层住宅售价为 1380 元/ ㎡ （3 ）商务休闲区：小高层售价为 2100 元/ ㎡ （4 ）仓储加工园等钢构租赁金为： 21 元/ ㎡月 3 、收入标准 (静态指标 ) （1）销售收入： 149940 万元 （2 ）租赁收入：万元（可租赁部分年静态指标） 4 、财务指标 (静态指标 ) （1）所得税前利润：万元（不含租赁钢构物业收入） （2 ）投资利润率： % （3 ）投资利税率： % （4 ）税前财务净现值： 62 万元 （5 ）内部收益率： % （6 ）投资回收期（静态） 税前：年 税后：年 （7 ）投资回收期（动态） 税前：年 税后：年 （8 ）税后财务净现值： 49 971 万元 （9 ）内部收益率： % 第一部分 市场研究与方案构思 第一章 项目市场研究 周口专业市场宏观走势分析 周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小 城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。 建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在周口城市发展战 略五年计划中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场， 已经是周口经济发展的客观要求。 周口市住宅商品房情况 周口市住宅商品房正由 住居 时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒” 式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的 人居 时代迈进。在层高上开始向小高层发展；在 户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、 文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规范，物业管理落后等明显的较落后城