中南地产拿地到开盘从1年变6个月.pdfVIP

精心整理 中南地产三先六快 ——拿地到开盘从 1 年变 6 个月 中南地产是长三角某百亿军团， 2014 年销售额为 200 多亿，项目遍 及上海、南京、天津、武汉、成都、海南，属于全国化布局， 2013 年下半年 A 企提出“三先六快”的项目运营思路，在此之后项目开 发速度大大提升。 所谓的“三先六快”中的“三先”是指： 1、先获取土地信息 2 、先开始规划设计 3 、先对设计及施工单位招 标。 “六快”是指： 1、快速实现银行融资 2 、快速配置人力资源 3 、快速完成规划报批 4 、 快速实现开工建设 5 、快速销售 6 、快速实现资金倒流。 “三先六快”适用于新项目首期的开发建设， 后期项目开发节奏会根 据首期开盘去化情况进行调整， 保证整个项目有 1/3 在售、 1/3 在开 发、 1/3 在设计。 A 企为实现项目快速开盘，实现资金快速回笼和高效利用，明确了 来源网络，仅 供个人学习参考 精心整理 “三先六快”具体管理要求，其中“三先”要求设计、规划、招标等 重要工作前置，多部门协同，各项工作并行，缩短整体工期。 先获取土地信息 提前 1 个月获取土地信息 先规划设计 土地获取后 15 天完成产品定位及规划设计 先招标 土地获取 10 天内完成施工、监理、桩基施工单位等招标工作 在“三先”的基础上， 中南同时提出了“六快”的管理要求， 识别项 目开发全生命周期中的关键点， 快速匹配各类资源， 优化项目整体操 作思路。 快速匹配人力资源 土地获取 10 天内主要岗位到位，项目成立后所有岗位到位 现状标高图、成活面标高、作业前测量记录（现场草稿和网络图）、 快速完成规划报批 文字和影像资料、施工方案比选、施工管理和技术要求。 假设按照 30 层楼宇、有桩基、地下两层、开盘形象进度（原则到地 上一层）： （1 ）老项目新地块动工到开盘 2 个月；老城市新项目启动区动工到 开盘 3-4 个月，以后每期动工至开盘 2 个月；新市场新项目启动区 快速实现开盘 动工到开盘 4-6 个月，以后每期动工至开盘 2 个月； （2 ）临时示范区从土地获取到开放不得超过 2.5 个月； （3 ）会所从土地获取到外立面、景观、一层大厅展示不得超过 8 个 月。 快速实现银行融资 开发贷开盘前 1 周到位，尽量缩短基金融资时间， 控制 2.5 个月以内。 来源网络，仅 供个人学习参考 精心整理 快速销售 3 天去化 50% ，1 个月去化 80% ，2-3 个月清盘。 快速实现资金回流 根据地价差异确定快速回笼要求， 地价 20 亿以下要求资金 5-6 个月 与倒流