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合同无效案例分析 违背法律、行政法规的强迫性规定的合同，是指当事人在订约目的、订约内容都违背法律和行政法规强迫性规定的合同。《合同法司法说明一》第4条明确规定：合同法施行以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉假设干问题的说明〔二〕》第十四条对上述条款中的强迫性规定的表述进一步细化为是一种效力性规定，将强迫性条款区分为管理性条款和效力性条款，只有后者才影响合同的效力。4.农村房屋及小产权房买卖，相关合同效力的认定〔1〕城镇非农业户口居民购置农村居民房屋的合同应认定为无效《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体全部的土地用法权不得出让、转让或者出租用于非农业建立。〞，《国务院关于深化改革严格土地管理的打算》规定：“制止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体全部土地转为国有土地。制止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建立。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，制止城镇居民在农村购置宅基地。〞《关于加强农村宅基地管理的看法》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建筑的住宅发放土地用法证。〞〔2〕集体经济组织成员可以买卖自有房屋案例：兰英等与田利林等房屋买卖合同纠纷再审申请案〔内蒙古自治区高级人民法院内民申字第452号民事裁定书〕裁判要旨：本案为农村房屋买卖法律关系而非农村宅基地买卖法律关系。现行法律、行政法规并未制止农村房屋买卖行为。2011年4月3日被申请人田利林与申请人兰英、李建中签订的《房屋转让协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的制止性规定，应为有效合同。原判认定被申请人田利林与申请人兰英、李建中签订的《房屋转让协议书》是在公平自愿根底上达成，内容合法，确认有效，故原审法院适用法律并无不当。申请人兰英、李建中认为，被申请人田利林购置申请人的房屋违背国家强迫性法律规定，应当认定为无效等的再审事由没有事实和法律根据。〔3〕小产权房买卖合同一般认定为无效依据《土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用处管制制度;国家编制土地利用总体规划，规定土地用处;用法土地的单位和个人必需严格根据土地利用总体规划确定的用处用法土地。而建立、销售小产权房正是违反土地利用总体规划、擅自转变土地用处而违法建立的典型，严峻扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，买卖合同一般应属无效。海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导看法》中规定“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与别人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担〞；山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审讯工作会议纪要》中也明确“对于因买卖在集体全部的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人担当缔约过失责任等方式避开当事人之间利益关系失衡〞；北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，特地于2013年12月23日下发了《关于对涉及“小产权〞房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥当处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定小产权房屋买卖合同有效。关于农村宅基地上的房屋买卖被确认无效之后的赔偿问题，关于补偿数额确实定，虽然国家制止小产权房交易，但到底小产权房的实际交易价格是存在的，可以征询数家房地产中介机构，理解类似小产权房的实际交易价格与买受人原购置价格之间的差额，并考虑双方的过错程度酌定补偿数额。目前，对小产权房买卖合同的效力问题，法院总体上持否认看法，但同时亦不乏持确定看法的案例。对小产权房的概念：一是认为仅指集体建立用地上开发的商品房〔参见马俊驹、王彦：《解决小产权房问题的理论打破和法律途径》，《法学评论》２０１４年第２期〕；二是认为包括集体建立用地上开发的商品房和农民在宅基地上建筑后出卖给所在集体经济组织以外成员的房屋。〔参见王嘹亮：《小产权房与集体土地利益归属论》三、住房和城乡建立部发布的《关于购置新建商品房的风险提示》中，对小产权房做了如下定义：“在农民集体全部的土地上建立的房屋，未经规划未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发〞。在我国房屋被给予了许多社会意义，房屋不仅是居住场所，也表达为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对