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房地产估价技术报告 项目名称：市建德房地产投资位于市柳南区飞鹅 二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、 3栋2-1非住宅房地产抵押贷款价值评 估报告 委托方：市建德房地产投资 估价方：广西中实房地产评估顾问 估价人员：宗白白徐彤 估价作业日期：二0 — 年三月二十日至二0 年三月二一日 估价报告编号：中实柳估字［2011］第364号 估价技术报告 一、价对象个别因素分析 评估对象围 本次估价围为市柳南区飞鹅二路 23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非 住宅房地产，房屋用途为非住宅。 实物及权益状况 (1)房屋登记状况: 估价 对象 房屋所有权 证号 房屋所 有权人 房屋 结构 总层 数 所在 层数 建成 年月 (年) 设计用途 建筑面积 (m2) 1栋 6层 柳房权证字第 D0097972号 市建德 房地产 投资 框架 7层 第6层 2004 非 住 宅 1708.19 1栋 3-2 柳房权证字第 D0097992号 框架 7层 第3层 2004 非 住 宅 1165.83 3栋 2-1 柳房权证字第 D0097808号 框架 4层 第2层 2004 非 住 宇 729.91 合计 — — 3603.93 (2) 土地登记状况: 估价 对象 土地使用权证 证号 土地 使用 权人 地类 (用途) 使用 权类 型 使用权 面积 (m2) 本次评 估面积 (m2) 终止日期 1栋6 层 柳国用（2011） 第104443号 市建 德房 地产 投资 商服 用地 出让 320.3 320.3 2049 年 1月25日 1栋 3-2 柳国用（2011） 第104444号 商服 用地 出让 218.6 218.6 2049 年 1月25日 3栋 2-1 柳国用（2011） 第104448号 商服 用地 出让 198.6 198.6 2049 年 1月25日 合计 — — 737.5 737.5 — （3） 他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权， 本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4） 根据委托方提供的《房屋所有权证》,估价对象为房屋所有人市建德房地产 投资自建，2011年权利人更名。1栋6层、1栋3-2 :建筑物地下1层，地上6层。3 栋2-1 :设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位丁市柳南区飞鹅二路 23号荣兴大厦1栋6层、1栋 3-2、3栋2-1 ,届市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8公里，位丁区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠 街国际商城、商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城白货超市及谷埠街农 贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5公里，距离汽车总站约0.5公里，周 边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域交通便利度较高；公交设施完备 度较高，2、5、6、10、25路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施：区域基础设施开发程度为“五通一平” （通路、通电、 通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、 宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位丁市柳南区飞鹅二路 23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、 3栋2-1 ,周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析 进入“十二五”期间，市国生产总值、财政收入年均增长分别达12.61%^ 20.7%： 未来几年，的工业总产值将达到1000亿元，GDFte 600-700亿元，城市经济的快速发 展，将成为长期支撑房地产业发展的利好因素。随着中国一东盟自由贸易区的建立， 以及强市富民”方针的实施，市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市 发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了 市房地产市场的发展。 “十二五”期间，市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%,低于 7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平■均值为 7.21 ,符合市民的市场购买力。 因此，从整体上看，房地产业正处丁快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风 使得市房地产开发更加稳健。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品 房住宅建设将作为市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资丁办公楼和商业营用 房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋 合理。 四、 最高最佳使用分析 最高最佳使用是指在法津上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论 证，能使估价对象房地产价值达到最大的一种最可能的使用。 根据估价对象的具体情况，设想各种潜在的用途，综合分析相关的因素，确定估 价对象房