第四章前期物业管理服务.pptxVIP

主讲：黄安心广州市广播电视大学管理学部中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业《物业管理实务Ⅰ 》第四章 前期物业管理服务中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业本章讲授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业学习目的与要求1．了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业管理企业的职责2．掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托3．重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及其界定中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的含义 《物业管理条例》第二十四条： 前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的含义﹁理解﹂时段确定业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前一般始于收楼前3-6个月不等交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人费用问题业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系权责关系中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的内容 前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的内容 ﹁续﹂建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备重点开展物业的接管验收工作---筹办交楼前期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的委托委托的含义委托－代理理论前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业委托(Principal)的含义 首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为 又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业委托(Principal)的含义﹁续﹂委托存在三个基本问题交易必须有费用必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为以追求共同利益最大化为目标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业委托－代理(Agent)理论 运用委托－代理理论分析我国现阶段物业管理市场的发展及其存在问题是有其特别重要的意义 在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的委托 前期物业管理的委托是指物业开发建设单位为追求利益的最大化，选择委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为既是一种法律行为也是一种经济行为中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理的委托关系物业管理市场委托者需求者业主或早期的开发建设单位代理者供给者物业管理企业契约形式物业管理服务合同或前期物业管理服务协议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的委托代理是对投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机资源整合大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理委托方式 委托方式顾问管理合作管理全权委托管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的委托的几个基本问题 前期物业管理的委托的几个基本问题:委托人选择代理人的取向在委托活动中信息的作用前期物业管理委托的法律形式中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理与物业管理的前期介入前期物业管理与物业管理的前期介入：概念作用方式及工作注意事项中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期介入的概念 指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期介入的作用积极作用 ：完善物业的使用功能改进物业的具体设计能更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期介入的方式及主要工作积极参与物业的规划设计早期介入严格监理施工的每一环节中期介入开始前期管理晚期介入前期介入三种情况中央广播电视