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美国房地产发展史;目录;目录;美国概述;1.地理气候-地理;1.地理气候-地理;1.地理气候-气候;2.人口文化-人口多样化与增长流动;2.人口文化-人口年龄结构;2.人口文化-人口城镇化;2.人口文化-文化;3.政治法律-政治;3.政治法律-法律;4.教育经济-教育;4.教育经济-经济;目录;目录;美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁-GDP、人口不断增加;美国GDP和美国人口的增长-人口增速环比下降，GDP增速放缓;美国房地产市值总量变化-总量不断提高;美国房地产行业结算套数-90年代后新屋出售套数不断增长;美国房地产行业平均单价-价格波动上升，增幅不大；销售量波动较大;美国房地产价格指数变动-价格指数不断上升;美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线;目录;美国住宅地产业50年的变迁;二战后第一个产业经济周期住宅特点（1950年）;二战后第二个产业经济周期住宅特点（1972年）;二战后第三个产业经济周期住宅特点（1999年）;早期的多户住宅多被与贫民社区联系起来 至今大多数美国的中产家庭更倾向于购买独立式住宅 新的多户住宅更注重设计与“隐藏密度”;后期-住宅供应以单家庭住宅为主;单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本;住宅的变化---人们生活水平提高;目录;房地产行业同时具有其他行业无法比拟的三重特性;房地产是“影响美国经济发展和社会稳定的一件大事”;美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）;(1)．罗斯福与杜鲁门时代-引入政府担保，促进房地产融资 ;(2)．肯尼迪与约翰逊时代-鼓励私人资金介入和政府补贴，缓解低收入人群住房问题;(3)．尼克松与福特时代-通过二级抵押市场和租赁政府担保促进消费，推进社区发展;(4)．里根与布什时代-通过税收优惠调节住房消费;(5)．克林顿时代：减轻联邦政府负担，接力棒传给地方政府 ;美国住房政策特点总结;房地产相关法律法规变迁1;房地产相关法律法规变迁1;房地产相关法律法规变迁2;房地产相关法律法规变迁2;房地产相关法律法规变迁2;房地产相关法律法规变迁3;房地产相关法律法规变迁3;房地产相关法律法规变迁4;政策因素主要从三个方面对产业的发展进行调控;住宅产业市场表现出比较明显的政策产业的特性;目录;住宅产业的波动与国家经济的波动没有明显的相关性;经济波动的错位表现-由地产业在国家支柱产业地位决定, 受政策影响显著;从年度新屋出售套数增长看产业周期;居民家庭住宅拥有率的变化;美国住宅产业的周期性波动（每年新开工住宅套数）;20世纪完成了6次的周期波动，波动周期介于18-21年1945年是个分水岭，后50年波动特征有所变化;1950年后-行业周期波动时间拉长，短期波动频繁5年/次，行业自我调整加强;后50年的行业经济波动伴随着产业结构升级;目录;事件相关的概念;次级债特征;房地产泡沫的形成;导致购房热情升温的原因;次债的形成-美国次贷危机的信用传导链条核心是风险转移;房利美（Fannie Mae），全称“联邦全国房地产贷款协会” 1938年美国政府组建 1968年，为了减轻联邦政府财政预算，房利美划归私营 房利美经营房地产贷款后续市场，把银行贷给人民大众的房屋抵押贷款合约整理成房屋抵押贷款证劵(MBS)，再卖给投资者，从中收取手续费。等于是房利美作为中介，从投资者手里拿钱借给银行，银行再借给人民大众买房。房利美向投资者保证无论借钱的银行或人民大众有没有钱还，房利美都会先把钱还给投资者 房地美（Freddie Mac），全称“联邦房屋贷款公司” 1970年，为了鼓励竞争反对垄断，美国国会批准成立 各大银行 2000年开始，美国国会把原来专属房利美、房地美专营的房地产贷款后续市场，允许各银行去做。每个房地产贷款银行都可以自己搞出一些五花八门的房屋抵押证劵和债劵，到证劵市场上炒 （mark to the market）。 ;次贷衍生产品的设计先决条件 第一，美联储会继续减息，并且把利息维持在一个低水平； 第二，房价会不断升高。 次贷产品的设计者-金融模型的专家 推出一个又一个新的、更有效率的、更能赚钱的金融模型；根据这些模型，房利美、房地美和银行组合出一套套新的房屋抵押贷款证劵（债劵）。 金融模型（financial modeling）专家年薪在15万到30万美金，是整个金融财务行业最高的。 滥用信贷债券评级： 信贷（债券）评级是投资者依照协议取回投资款项的指标。因此，机构将评估等级分为： “投资级”（Investment Grade）——指拖欠债务的可能性相当低，如期偿债的能力良好。属于这个范围的是国际长期评级“AAA ”至“BBB”和短期评级“F1”至“F3”。 “非投资级”或“投机级”（Speculative Grade）——指拖 欠债务的可能性偏高，或者已经发生