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北京市中国农业银行个人住房抵押贷款 山东轻工业学院学期调查报告——北京市中国农业银行个人住房抵押贷款业务调查报告经济管理学院金融09-02王涵200908021065北京市中国农业银行个人住房抵押贷款业务调查报告一、根本状况调查1. 北京市2009年经济情况概述：2009年，全市经济运行呈现见底、复苏、回升态势，地区生产总值增长10.1%，人均地区生产总值打破万美元。初步核算，全年实现地区生产总值11865.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。分季度看，一季度经济增长6.1%，二季度增长9.4%，三季度增长12.8%，四季度增长11.4%。分产业看，第一产业增加值118.3亿元，增长4.6%；其次产业增加值2743.1亿元，增长9.7%，其中工业增加值2191亿元，增长8.8%；第三产业增加值9004.5亿元，增长10.3%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值到达68788元(按年平均汇率折合10070美元)，按可比价格计算，比上年增长6.2%。三次产业构造由上年的1：23.6：75.4改变为1：23.2：75.8。③2009年，全市完成社会固定资产投资4858.4亿元，比上年增长26.2%〔上年为下降3%)。其中，完成房地产开发投资2337.7亿元，增长22.5%；完成根底设施投资1462亿元，增长26%。2009年，全市销售商品房2362.3万平方米，比上年增长76.9%。其中销售商品住宅1880.4万平方米，增长82.3%。在商品住宅中，现房销售410万平方米，期房销售1470.4万平方米，分别增长96.5%和78.7%。年末，全市商品房(现房)空置面积1351.4万平方米，比上年末下降6%；其中商品住宅空置面积426.8万平方米，下降18.3%。12月份，全市居民消费价格同比下降0.6%，降幅比11月份缩小0.7个百分点，连续4个月降幅缩小。从环比看，12月份居民消费价格比11月份上涨0.3%。2009年，居民消费价格比上年下降1.5%，其中，食品价格上涨2.4%，非食品价格下降3.4%,消费价格下降0.3%，效劳工程价格下降5.2%。2.中国农业银行北京分行概况：中国农业银行股份有限公司北京市分行成立于1984年，经过26年的进展，截至2009年末，全行共有营业机构300余个，在岗员工7700多人，本外币总资产超过3800亿元。〔2〕行业竞争环境：北京作为政治文化中心各大银行齐聚，除3家政策性银行〔国家开发银行、农业进展银行、进出口银行〕，5家国有商业银行〔中、农、工、建、交〕、12家股份制商业银行(中信、华夏、招商、光大、民生、浦东进展、深圳进展、渤海、广发、兴业、浙商及中国邮政储蓄银行〕，还有北京自己的北京银行、北京农村商业银行，以及各类外资银行。3.北京中国农业银行住房抵押贷款业务情况：★中国农业银行北京分行住房抵押贷款简介：·气球贷：将客户较长期限的贷款拆为多个短期限贷款，使客户享受短期利率优待。通过选择较短的贷款期限〔如5年〕但以较长的期限〔如10年、20年、30年〕来计算月供，让月供变得很轻松。在还款期内贷款利息和局部本金分期归还，而剩余本金可在到期时一次归还，也可办理贷款展期。·接力贷：父母与子女两代人作为共同借款人向我申请个人住房贷款，购置一手房和二手房均可办理。主要解决家庭成员中子女收入不高、还贷力量有限而同时父辈年事已高、贷款期限较短的购房贷款问题。·置换式贷款：向全款购房、获得房产证不超过肯定年限的客户发放住房贷款，用于归还购房时非贷款的债务，购置一手房和二手房均可申办，在期限、利率、月还款额和还款方式上，都可以享受个人住房贷款的同等条件，贷款金额最高不超过抵押住房价值的70％。·还款方式：客户还可依据收入特征选择还款方式，如等额本息、等额本金、等额递增、等额递减、等比递增、等比递减等多种还款方式。另外，我行还可供应本息分别还款和还款假日方案供选择。二、北京个人住房抵押贷款现状与特征：为尽快扩大住房消费信贷是启动居民住房消费，扩大内需的重要手段，为此中国人民银行降低了首付款比例和贷款利率，延长了贷款期限。为防范贷款风险，一些地方正在探究建立住房抵押贷款的保险、担保体制。个人住房抵押贷款现阶段有以下特征：1．房地产商前期做担保，待房产证下来后银行用他项权利证做抵押登记。并且享受银行的相关贷款利率优待。2. 抵押的房地产作为贷款的其次还款来源，假如贷款还不起，那这个房产银行有权处置并用来归还贷款。3．北京形式：抵押+房屋综合险〔含财险和寿险，但寿险在办理完抵押登记后可退费〕。三.个人住房抵押贷款存在的风险及存在问题：(一)经济环境及信誉风险方面1.虚高评估抵押物(房产)的价值。2.利用别人身份证，偷梁换柱搞假按