某金融大厦策划方案.doc

Xx金融大厦策划方案 一、项目概况 基本情况  地理位置：中心城龙城大道与四号路交汇处，区政府侧对面；  用地面积：8446.7m2;  建筑面积：29806.98 m2; 其中：地上总建筑面积： 办公楼：18395.80 m2; 配套、会所： 银行：2990 m2; 商场：4799.80 m2; 地下总建筑面积：3202.86 m2; 其中车库2175.38 m2,可停65辆；设备用房1027.48 m2;  总停车数：134辆；  总楼层：23层；  建筑总高度：113.90 m2; 项目规划  功能定位：办公，商业，银行。  建筑风格：以明快、格调高雅为建筑物主调，现代建筑形象中又体现出精致的古典细部，显现出大厦端庄、华贵、生动的形象，充分体现出龙岗地王的气势；  配套：会议中心，商务中心，商务会所，自助餐厅。  功能设置：有线电视，智能5A系统；  环境设计：充分考虑周围环境，广场绿化设计与城市相溶合，大厦前广场与北面、西面城市绿地相互渗透、溶合，形成整体的绿化环境；  物业管理：待定。 周边环境 东面：大厦前广场、龙城大道； 南面：龙城广场大片绿化广场； 西面：文化体育艺术中心、龙城广场、图书馆； 北面：区府大院、建设大厦，商贸中心。 二、市场分析 写字楼的销售与其所处区位的经济发展状况及走势密不可分，戚戚相关。 区位走势 龙岗区发展规划：按照“大工业、大农业、大流通、大旅游”的布局，充分利用良好的自然环境、独特的地理位置和丰富的土地资源三大优势，以国际中转大港-----盐田港为依托，促进经济向规模化、集约化发展，推动社会全面进步。 区位优势 龙岗区优势： 地理位置：得天独厚。东临美丽的大亚湾、大鹏湾；南接繁华的深圳特区和香港；西连宝安区，北靠惠州，东莞两市。 交通：深圳的重要交通枢纽，陆、海、空运输条件十分便利； 工业：有良好的工业基础，完美的基础配套设施，落户龙岗的工业企业有6000余家，龙岗大工业将成为深圳市未来经济发展的重要增长极； 农业：拥有深圳最多可开发利用的农业用地； 流通：龙岗将成为深圳这座经济中心城市的区域性物流中心。 中心城优势： 定位优势：中心城是龙岗建设的重点，将是全区行政、文化、商业的中心，规划面积32平方公里，规划人口25---30万人； 中心城已具有高效率的交通系统、高质量的城市环境、高水平的城市形象，将来向高层次的产业结构发展，成为现代化国际大都市的卫星城。 投资300亿元，首期开发8.15平方公里的中心城已形成现代化新城区的雏形； 交通优势：深圳的重要交通枢纽，陆海空运输条件十分便利； 资源优势：中心城是新建城镇，规划完善，土地资源丰富，经贸发展起点高、空间大，发展潜力大。 区位劣势 龙岗区劣势：  低档次加工与劳动密集型突出，“三来一补”占主体地位，如工业企业6617家中，“三来一补”企业为3740家，缺乏后劲力。  支柱产业不清晰；  商业、教育、科研基础薄弱；  缺乏优势企业和名牌产品；  未形成金融、商业主导区域。 中心城劣势：  区域成熟度不够，如区位规模、人流、商气、配套等；  市场未繁殖发育成熟；  作为一个重要的卫星城，整体形象宣传不够，在社会上的知晓度、知名度、美誉度不够； 契机分析 优势与利好：  国家继续实行加大投资刺激内需的政策，以保证国家经济持续快速发展的势头，从而为房地产市场提供宽松的经济环境；  趁深圳二次创业之东风，龙岗区这实现产业升级目标，及为确保实现拟定的经济增长目标，将采取积极的政策和措施，继续加大基础设施的投资力度，为龙岗的发展营造良好的内外环境；  龙岗为实现下一世纪的发展目标：建成深圳市的后花园，将加大城市的综合治理，改善投资环境，增强投资者的信心和热情，有效刺激消费者和吸引外来投资。中心城作为区府所在地，将是今后发展的重中之重，商业机会得天独厚。  房地产信贷政策的逐步深化，将刺激消费和投资需求。  作为首家专业甲级写字楼，在龙岗无一竟争楼盘。  中心城办公气氛好，居住环境佳，集中了全区主要的行事业单位，投资潜力大。 劣势和不足：  中心城区位成熟度不够，如表现在区位建设规模、人流、商气、配套等均明显表现不足；  市场未繁殖发育成熟，短时期内将难以形成较大规模的投资；  作为一座未来的卫星城，区政府对其整体形象宣传乏力，在社会上远未达到应有的知晓度、知名度、美誉度；  “三来一补”企业缺乏发展后劲，对购买写字楼兴趣不大；  工期拖延过长，重树客户信心要做很多工作；  龙岗大量企业长期习惯于在廉价的“农民房”里办公；  写字楼市场长期惨淡，许多投资者讳莫如深；中心城及周边普通办公楼空置率较高；  金融危机的消极影响犹在，经济增