【设计管理】项目策划定位报告模板.pptVIP

第*页 共 22 页 S 优势： W 劣势： O 机会： T 威胁： 由营销中心《市场定位报告》提供分析成果，并结合区位及地块价值研究、现场勘察情况，协同营销中心确定SWOT分析图表，为项目定位提供依据。 SWOT 分析图表： 2、项目SWOT分析 4.2 市场分析 第*页 共 22 页 4.2 市场分析 1、项目定位初步判断 1 ）客户群初步定位 2 ）产品初步定位 3 ）竞争定位 4 ）价格定位 2、产品设计建议 1） 产品结构与户型结构 2 ）户型设置条件 3 ）客户价值质素及主次 4 ）策划方向示意 5 ）户型创新方向及具体措施 首先由营销中心做出项目定位初步判断，然后营销中心与策划设计中心研讨后共同提出产品设计建议。 《市场定位报告》应明确项目定位初步判断及产品设计建议，由营委会审定后提交策划设计中心，进行下一步的产品规划设计。 市场定位与客户定位应按照《住宅项目定位技术指引》中第一部分“项目定位核心调研”的要求进行分析研究，由营销中心提供相关成果。 价格定位参考《住宅项目定位技术指引》中第四部分“项目定位经济比较”的要求与成本管理部、营销中心共同完成。 第*页 共 22 页 4.3 开发策略 1、公司对项目的整体要求 应首要说明公司层面对项目的重点要求，即整体控制方向、进度等宏观原则。 2、产品设计 1） 项目销售卖点与设计亮点 2 ）项目的核心竞争力 公司对项目的整体要求将指导项目开发的首要条件 第*页 共 22 页 4.4 产品定位 1、技术策划 1) 规划结构（南北向要求、板式还是点式、行列式还是围合式） 2) 竖向设计原则（土方平衡、高差利用、城市管线标高） 3) 景观规划（景观面分析、主导景观价值分析、庭院景观营造方式、景观设计风格） 4) 产品类型（各类产品类型的位置分布、比例、配套类型及规模、商业规模及位置、商业层数及交通组织方式、商业定位是商铺还是集中商业） 5) 规划阶段中的客户价值取向（朝向与景观、外景还是内景、外部景观的取向） 6) 停车场（库）规划（车位配比、地面/地下停车位比例、地下车位布置方式、单位地下车位面积指标） 7) 地下室（规模、位置、方式、是否兼作人防、具体技术形式、入户方式、出入口位置、层高、覆土高度） 8) 交通结构（路网结构、人流车流组织、地面停车方式及位置、主出入口位置） 9) 城市设计分析（城市天际线、与城市道路的关系） 2、分期开发策略 1) 分期分析（分几期、一期的位置、一期的规模、一期的产品类型） 2) 开发节奏分析（各期开发的大节点计划、一期开发的节点计划） 3) 展示区的开发策略（位置、范围、规模、大时间节点） 第*页 共 22 页 4.4 产品定位 3、标准化应用 1 ）设计单位的选择 2 ）标准化产品的选择（户型、部品部件、建造标准、装修标准） 3 ）标准化展示区（销售中心、精装修样板房、工程样板房、架空层、沿街面及园林展示） 4、住宅产品定位 1）户型配比及总价控制分析（各产品类型的市场总价接受区间、对比楼盘数据） 2）户型设计要求（单层户数、单层面积、层数、电梯数量及规格、层高、房间数、主要空间的尺寸要求、功能空间的要求[衣帽间、卫生间、玄关]、管道井） 3）赠送面积策略及方法（赠送面积的比例、具体措施、可行度、政策研究） 4）户型亮点（推广时相较竞争楼板的优势、市场接受度分析） 5）建筑风格（明确的设计风格） 6）架空层（是否设置、架空高度、设计要求） 7）建造标准及成本目标（建筑主要装饰材料） 8）精装修（是否做精装修，精装修档次、标准、亮点） 9） 技术标准参数摘要（含钢量、混凝土含量等） 第*页 共 22 页 4.4 产品定位 5、商业及配套产品定位 1) 商业定位（性质、规模、档次、装修标准、对楼盘人气聚集及销售提升的影响） 2) 商业业态分析 3) 商业流线策划（主力店设置、人气的聚集、人流的引导、停车方式、停车数量及位置） 4) 商业尺度分析（商业广场或商业街尺度、商铺的开间进深、商业的单层面积及层数、商业的体量） 5) 商业赠送面积研究 6) 会所（性质、规模及位置、档次及装修标准、与销售中心的关系、管理模式） 7) 配套类型及规模 8) 物业、客服等楼盘配套服务用房设置 9) 建筑风格 10) 相关地方的技术法规分析 11) 有产权的物业管理用房、业主委员会用房设计和预留 6、绿色技术 序号 应用技术点 费用预估 实施可行性 1 2 … 第*页 共 22 页 4.5 效益测算 1、项目建造标准表单 项目建造标准分类表（住宅类）--—Ⅰ级 项目建造标准分类表（住宅类）--—Ⅱ级 细分内控部分 项目建造标准分类表（住宅类）--— Ⅲ级 室内部分 项目建造标准分类表（住宅类）--— Ⅲ级 景观部分 项目建造