深圳城市更新情况调研报告.pdfVIP

关于城市更新情况调研报告 中煤南方能源 王有华 一、城市更新概况 的城市更新最早始于 2004 年，当时叫旧村改造， 2009 年后称为城市更新，其实质就 是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基 础设施配套、消除安全隐患之目的，城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。 （一）城市更新的必然性 1．土地资源稀缺 据 2011 年相关统计资料显示，市国土面积为 1993 平方千米，除去农用地面积 906 平 方千米外，建设用地面积已达 934 平方千米，占全部国土面积的 47%，接近城市规划要求建 设用地总规模不能突破 50%的红线。预计到 2020 年，可新增建设用地仅为 42 平方千米，既 无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 2．人口密度大 建市之初，规划人口为 600 万，据市出租屋综管办统计，截止 2011 年 10 月底，登记 在册的非户籍人口 1280 万人，户籍人口 274 万人，全市实际居住人口已超过 1500 万，是 中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基 础设施，提升城市质量。 3 ．产业升级快 过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业 的，经过产业转型和升级， 已不适应当前以金融、 高科技、 服务业为主导的新兴产业的发展。 通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。 4．历史遗留问题多 1992 年之后，经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，的房屋租 赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过 1992 年、 2004 年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的 确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。 截至 2013 年底， 历史遗留建筑有 38 万栋， 建 筑面积约 4 亿平方米，约占市总建筑面积 50%，通过城市更新部分可以理清产权。 （二）城市更新政策性文件 2004 年，市颁布 《城中村( 旧村 ) 改造暂行规定》 ，拉开了旧改序幕； 2009 年 陆续颁布 《市 城市更新办法》、 《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规市场秩序 ，其中一条规定旧 改项目允许原业主自改或以合作的方式改造， 土地可以以协议的方式出让， 无须招拍挂， 这 意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、 储备、 招拍挂出让的程序， 直接由权利人自 主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求； 2012 年出台《市城市更新办法实施细则》 ，进一步促进了城市更新发展。 （三）城市更新进展情况 截止 2013 年底，全市已列入计划项目 407 个，总用地面积 35 平方公里；完成规划审 批 229 项，用地面积约 20 平方公里；已签用地合同项目达 102 个，涉及拆迁用地面积 6.3 平方公里，出让用地面积 4.4 平方公里，涉及建筑面积 1800 多万平方米；建设实施完成并 上市销售项目 27 个，涉及建筑面积 600 多万平方米，对当前房地产市场产生了重大影响。 二、城市更新问题存在分析 城市更新是一项系