第五章房地产投资财务分析.pptVIP

说明：以项目为单位的开发经营期盈利能力测算，与目标利润率比较。 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 开发费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用等 1）成本利润率＝开发利润÷总开发成本 ＝（项目总开发价值－总开发成本）/总开发成本 2、主要经济评价静态指标的计算 2、主要经济评价静态指标的计算（续） 2）投资利润率 ＝正常年份年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资 说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位投资盈利能力，与行业平均利润率比较。 3）资本金利润率 ＝正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷资本金 说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位资本金盈利能力，与投资者预期目标利润率比较。 4）资本金净利润率 ＝正常年份的年税后利润总额或年平均税后利润总额÷资本金 5）静态投资回收期——投资回收所需时间。 6）现金回报率 ＝年现金报酬÷初始投入权益资本 7）投资回报率 ＝年净收益÷初始投入权益资本 【例】已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内的年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。 试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。 【解】 投资利润率＝年平均利润总额/项目总投资×100％ ＝650/（4500＋500）×100％＝13.0％； 资本金利润率＝年平均利润总额/资本金×100％ ＝650/1500×100％＝43.3％； 资本金净利润率＝年平均税后利润总额/资本金×100％ ＝500/1500×100％＝33.3％。 第五章 房地产投资财务分析 一、房地产投资财务分析的概念 房地产投资财务分析是考虑房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出房地产项目投入的资金所能给房地产企业带来的利润，从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。 说明：1、财务分析又称为财务评价，是在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，据以评价项目的财务可行性。 2、房地产投资财务分析是房地产项目可行性研究的核心内容，是决定房地产项目投资的重要决策依据。 二、房地产投资财务分析的作用 对投资者来说： 1、在房地产项目投资决策前，确定自有资金投资额，采取积极措施； 2、制定资金来源和使用计划； 3、运用技术经济分析评价方法，从微观角度比较项目的成本和效益； 4、分析项目投资所能获得的经济效果，科学预测项目实施后的获利能力； 5、考核项目偿还能力和检验项目给投资者带来的净效益。 三、房地产投资财务分析的内容 这里主要对营利性项目而言，房地产投资财务分析的内容主要有： 1、选取适宜的方法； 2、选取必要的基础数据进行财务效益与费用的估算； 3、进行财务分析，即编制财务分析报表和计算财务分析指标； 4、在对初步设定的建设方案（称为基本方案）进行财务分析后，还应进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析和敏感性分析。 四、房地产项目投资与收入估算 房地产项目投资与收入估算逻辑框图 投资估算 资金使用计划 收入估算 资金筹措计划 投资计划与 资金筹措表 1、房地产项目投资与成本的估算 投资 形式 经营 方式 投 资 成 本 开发 投资 销售 开发建设过程中资金投入 开发建设过程中的成本支出 出租 开发经营过程中资金投入 含开发建设成本和出租成本 自营 开发经营过程中资金投入 含开发建设成本和经营成本 置业 投资 出租 购买房地产的资金投入 含购买成本和出租成本 自营 购买房地产的资金投入 含购买成本和经营成本 房地产开发项目总投资 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 开发费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用等 开发建设投资 经营资金 固定资产及其他资产 开 发 产 品 成 本 开发经 营成本 说明：房地产开发项目总投资构成图示 说明：房地产项目开发投资与收入估算图示 获取土地 土地再改造 房地产 产品 规划设计 出租 自营 工程建设 出售 投入资金 投入资金 收回资金 土地费用 前期工程费 建安工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 管理费、财务费、销售费 其他费用 不可预见费 税费 出租收入 营业收入 销售收入 税费 税费 土地 房地产 拥有 权益 购买 转让 出租 自营 所有权 包租 使用权 自住 说明：房地产置业投资费用与收益图示