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以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 Zion Consulting Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司 美国房地产行业的发展历史 万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之6 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国房地产行业的发展历史 基础的历史数据 居民住宅的变迁 美国房地产相关法规的变革 房地产业发展周期与经济波动的关系 1、基础历史数据 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国房地产市值总量变化 10亿美元 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国房地产行业结算套数 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 90年后年度新屋出售套数不断增长 数据来源:美国联邦统计局 持续增长时间超过历史上其他时期，持续10几年的高速增长 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国房地产行业平均单价 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国近一个世纪的住房价格指数变化 数据来源：美国商务部经济分析局 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国房地产价格指数变动（vs.2000年) 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国GDP的增长和美国人口的增长（环比） 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 近半个世纪美国房地产业市值总量变化 数据来源:美国联邦统计局 1993年突破5000亿 截止2002年已达8600亿 百万美元 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线 行业整合趋势 居民住宅的变迁 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 美国住宅地产业50年的变迁 1999年在 Circa 建造中的房屋 1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋 虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服务水平都产生 了翻天覆地的变化 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年） 本年度新开工房屋： 1.9 million（套） 新的单家庭住宅房屋售价平均：$11,000 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平方尺；使用面积983平方尺 家庭拥有房屋的比例： 55.0% 消费者关注重点：房屋的木材是否合格（希望越结实越好） 新开工单家庭住宅比例占全部市场的88% 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本都不安装空调 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年） 本年度新开工房屋： 2.4 million（套），创历史新高，其中多家庭住宅更占整个市场的44%，显然在过去的20年时间里，顾客群发生巨大的变化。 单家庭住宅的平均使用面积：1,634平方尺，比50年代增长66%； 72年，65%的房屋有3个卧室，23%的房屋有4个卧室。 50% 以上的住宅有2个洗手间，43%的房屋安装有空调。 墙体主要有木材和砖组成 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 到99年，只有12%的新房少于两个卧室，7%的只有少于两个洗手间，53%的有两个或以上的洗手间 空调安装比例高达84%，接近饱和（因为部分地区不需要空调） 外墙的建材发生变化：砖和木材只占35%， 铝板材和一些隔热材料占40% 二战后第三个产业经济周期住宅特点（99年） 资料来源：美国商务部 北京锡恩企业管理顾问公司 以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程 住宅的变化---人们生活水平提高 从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241 平方英尺。 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗