深圳房地产华强北项目投资分析报告.pdfVIP

【最新资料,Word 版，可自由编辑！】 一、项目基本情况 1、区位概况和项目四至 项目地块位于深圳华强北商圈，该商圈被商务部授予“中国电子第一街”荣誉， 其对于深圳市的意义和地位，类似于淮海路对于上海、王府井对于北京，不仅仅是一 条商业街，更是存在于城市意向中的名片。目前，该商圈集中了赛格、华强、桑达、 华发等 20 多家上市公司总部；拥有赛格、华强、赛博、新亚洲等 10 多家大型家电专 业市场，茂业、天虹等知名百货商场，形成了电子电器、通讯、百货、服装、金融证 券、房地产、餐饮等行业汇集的综合型商圈。商圈内总商业经营面积达到 80 万平方 米，日均客流量达到 53 万人次。 项目地块详细小区位图： 低档餐饮 士多店 嘉华批发市 中高 档 女人世界名 餐饮 区 地块位于华强北振华路和中航路交汇处的东南面，项目四至： 东面：华强广场， 36 层； 南面：新亚洲国利大厦， 32 层； 西面：中航鼎诚国际， 30 层； 北面：振华路，女人世界名店，嘉华批发市场。 2、周边环境和交通配套 ? 办公环境： 项目周边商务氛围较浓厚，办公用户多是与电子、贸易相关行业的中小型企业。 现有写字楼中，除部分新建写字楼外，原有写字楼品质不高； ? 居住环境： 华强北东区住宅项目较多，多数为深圳最早期开发的公务员住宅；另有燕南路 88 号、雍怡阁等少数 2004 后住宅项目。华强北区域的医院、学校、体育馆、公园等 配套齐全，居住配套非常成熟和完善。 ? 酒店市场： 该区域有 1 家 5 星级酒店、 1 家 4 星级酒店和 4 家 3 星级及经济型酒店。该区域的 酒店市场较为饱和，入住率也不佳，并且同罗湖口岸、福田中心区等区域酒店市 场相比，缺乏竞争力。 ? 交通配套： 华强北区域规划有地铁 1、2、3、7 号线，目前地铁 1 号线已通行，在建的 2 号和 3 号线将于 2011 年建成， 7 号线尚在规划中。 除轨道交通外，该区域的公共交通体系非常拥堵，特别是项目北面振华路、东面 华强路。 3、项目规划指标 根据新大好实业发展有限公司提供项目地块改造规划说明，项目地块基本指标如 下： 序号 项目指标 数值（㎡） 备注 1 总用地面积 其中：建设用地面积 2 规划指标 容积率 14 建筑密度 44% 基底面积 3404 ㎡ 绿地率 20% 限高 —— 3 计容建筑面积 108310 4 楼面地价 6094 元/ ㎡ 按对方亿元报价计 4 、项目现状 项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地，但项目地块现有物业作为商业 与办公用房。资料显示，项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司，实际控制人为新 大好实业发展有限公司，剩余 20 年的土地使用年限（土地年限从 1979 年 10 月 12 日 到