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精品word word可编辑 . 精品word 2021年保利物业分析报告 2021年5月 目 录 TOC \o 1-5 \h \z \u 一、在管规模第一，央企公服龙头 5 1、公服龙头，前景宽敞 6 2、商办是培育中的新增长点 6 3、高质量的社区生活增值效劳龙头 6 二、营收业绩稳步增长，归母利润率持续提高 14 三、根底物业管理：三大业态齐发力，规模增速三曲线 20 1、住宅是根本盘，公服高速增长，商办“小而美〞 20 2、住宅：背靠保利地产，稳健进展的根本盘 25 3、公服：前瞻赛道的选择，规模增长的第二曲线 28 〔1〕住宅业态与公共效劳业态的辨析 29 ①工程猎取 29 ②效劳对象集中度和业态简单度引起的对效劳满足度和效劳要求的差异 30 〔2〕保利物业开展公服实践的成长之路与优势 33 ①保利物业的比较优势 34 ②保利物业凝练的效劳力量 35 ③广度和深度持续推动，依托背景优势快速抢占赛道制高点 40 〔3〕公服的市场空间与保利物业的其他领域拓展 45 4、商办：培育中的新增长点 48 5、保利物业物管猜测汇总 53 四、增值效劳：社区增值效劳高质量龙头 53 五、盈利猜测 61 六、主要风险 62 1、全国房地产销售持续下行的风险 62 2、外拓不及预期的风险 62 3、增值效劳不及预期的风险 62 4、市场竞争加剧的风险 62  行稳致远，公服龙头。20年末保利物业在管面积3.8亿平米，物企上市企业第1，收入规模80.4亿元，排名第6，归母净利润6.7亿元，排名第7。16-20年，公司业绩CAGR46.7%，其中收入增长奉献33%，同时净利率水平增幅到达48%，上市后公司整体运营表现不断提升。 公共效劳行业领军企业。公服市场潜在体量超万亿，公司目前公服收入和规模均为行业第1。公司开展公服业务相较其他公司，具备阅历、模式、制度和切入层级等多方面的优势。且与传统物管不同，公服坪效会随效劳口碑的积累而不断增加，公司在西塘的年饱和收入从16年的268万元提高到2021年的3903万元，增长15倍。20年公司在管面积中公服占比53%，且管理年限尚短，将来具备极大增长空间。 住宅+商办协调进展，打造进展基石。20年住宅物管收入占比70%，在管面积中保利地产交付占比88%。估计将来保利地产每年将交付住宅约2500-3500万方，且物业费有肯定上行空间。商办业务一方面以央企身份和全自营安防切入国资商办市场，另一方面通过整租保利地产写字楼培育市场化效劳力量，看好搭建力量体系后的进展空间。 踏实落地社区增值效劳。20年社区增值效劳收入17.5亿元，位列龙头第2，社区生活增值效劳坪效7.4元/平/年，位列第1。近两年公司在美居零售等业务上快速成长，整体业主效劳品质和渗透率显著提升。 一、在管规模第一，央企公服龙头 保利物业2021年末在管面积3.80亿平米，从规模来看位列上市物业企业第一名。与其他公司不同的是，公司物业公服业态占比到达53.0%，对公效劳是推动公司强势和优势赛道，也是将来收入和利润增长的核心驱动因素。2021年公司收入80.4亿元人民币，排名第6，17-20CAGR35%，归母净利润6.7亿元，排名第7，17-20CAGR44%，在上市物业企业中相对较低。在基数提高的状况下，将来行业整体的业绩增速将有所下降，公司也不例外，这个增速对于公司来说压力不大，行稳致远，公司在公服上的持续精进和在商办领域的力量培育是公司将来差异化竞争的致胜法宝。 注：碧桂园效劳在管面积不含三供一业，下同 展望将来，看好保利物业的长期进展前景： 1、公服龙头，前景宽敞 公服是一个潜在规模万亿的市场，而较少有物业企业此前涉足。公服本质上是2G生意，前期利润率较低，业态简单，保利物业沉淀了适用于这个难度极高的“非标准化市场〞的高质量“标准化解决方案〞，这是核心竞争力。央企身份，与基层行政主体亲密的接触，在很多业务的开展上有独特的优势，“跑马圈地〞扩张规模速度更快。公服成长坡度长，属于物业管理行业中的蓝海领域，在“广度〞和“深度〞方面都具备深耕价值。 2、商办是培育中的新增长点 商办业务“小而精〞，增长较快，公司目前从2个方面并行拓展，一方面，公司凭借央企背景切入国资商办细分领域，力争打造“国资商办第一品牌〞；另一方面，公司通过整租保利地产的写字楼快速培育市场化的“物业管理+企业效劳+资产管理〞三位一体效劳力量，提高在市场化写字楼拓展上的竞争力。 3、高质量的社区生活增值效劳龙头 保利物业20年社区增值效劳收入17.5亿，在龙头物业企业在排名第二。社区生活增值效劳社区生活增值效劳坪效排名