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- - PAGE 1 - 房地产年度财务分析报告 一、我国房地产行业现状及保力地产的发展状况 (一)我国房地产行业发展的现状 20XX 年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优待等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款 利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求 ;另一方面， 通过 6 次上调存款预备金率、 3 次加息收紧货币政策，严控房地产 开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋 严峻。 受政策调控影响， 20XX 年房地产市场出现一定调整， 过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为 亿平方米和 5.91 万亿元， 同比保持小幅增长， 但 增 速 较 20XX 年回落超过 5 个百分点且呈逐季放缓趋势，其中20XX 年四季度销售面积同比下降近 7 个百分点。房价在市 场持续调控的状况下开头松动。 20XX 年 12 月，全国 70 大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的 3 个增加至 52 个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比 大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧急，投 资热忱减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落 23 个百 分点至 2.6% 。 随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现， 房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮 调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。 20XX 年末至 20XX 年“两会”期间，政府进一步明确 了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为 20XX 年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松 ;在政府对平凡住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺 激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将 成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经 济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确 定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反 复，这些因素都将导致 20XX 年的房地产市场呈现波动调整格局。 (二)XX 地产的发呈现状 报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司精确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型平凡住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。 以中小户型平凡住宅迎合市场， 实现销售业绩稳步增 长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达 78% ，其中 144 平方米以下的平凡住宅成交套数占比达 90% 。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全 年实现销售签约金额 732.42 亿元， 同比增长 10.69% ，销售 签约面积达 650.29 万平方米，年销售去化率超 68% 。同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提 升。 20XX 年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在 成都、佛山、 X 市、 X 市、 X 市等 5 个城市的销售额均超过50 亿元;公司已进驻城市的市场占有率为 4.7% ，其中当地市场占有率进入前三名的城市达 15 个。 降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，连续保持良好的成本费用掌握能力，将管理 费用和销售费用占营业收入的比例掌握在 1.6% 和 2.7% 的较 低水平 ;房地产结算收入 451.32 亿元，同比增长 30.06% ， 结算毛利率 36.17% ，同比回升 2.95 个百分点 ;全年实现营 业收入 470.36 亿元，实现净利润 65.31 亿元，同比分别增 长 31.04% 和 32.74% 。 等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、 德阳、通化等 6 个城市，新项目拓展 23 个，新增规划容积 率面积 933 万平方米，新增权益容积率面积 677 万平方米， 新拓展项目平均楼面地价 2582 元/ 平方米。 资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成 房地产直接投资 647 亿元，实现销售回笼 660 亿元，新增借款 369 亿元， 期末货币资金余额 181.5 亿元， 资金收支实 现良好平衡。 报告期末，公司资产负债率为 78.43% ，较 20XX 年下降了 0.55 个百分点 ;期末负债总额 1529.50 亿元，其中 预收账款 709.28 亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资 产的比例为 42.06% ，较 20XX 年降低了 3.08 个百分点。 同时，公司负债结构合理， 一年内到期的有息负债仅为 139.25 亿元，占有息负债的 20.42% ，财务稳健，短期偿债压力较小。 商业地产租售并举，