1,中海地产全面研究与借鉴.pptxVIP

中海地产全面研究分析与借鉴朱曙东（2013年1月）房地产标杆20强盈利性、周转性分布合生龙湖深圳控股中海荣盛方兴恒大净利润率招商首开远洋富力2009年净利润率均值（15%）保利行业均值华润中华金地雅居乐北辰碧桂园绿城万科华夏幸福基业总资产周转率认知中海 中业界一直有“文万科、理中海”的说法。 万科张扬的企业文化与中海低调的处世态度相得益彰！ 中海的“第一”： 目 录一、摘要--均衡发展·专注致远1、中海2009年总资产达港币1141.17亿元，负债总额港币723.08亿元，资产负债率 63%；2009年全年实现销售面积476.8万平方米，销售金额港币477.9亿元，2010年1月—6月销售金额为港币280.99亿元；2、截至2009年底，集团在内地20个城市及港澳拥有土地储备超过3,055万平方米。可满足未来四至五年保持盈利每年20%以上增长的开发需要； 3、公司品牌效应不断增强，致力于打造“高档精品”。区域的均衡布局与产品的均衡布局。不断创新产品，构建以住宅为主，商业为辅的业务结构，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。 4、中海三大核心竞争力： （1）资本运作能力 （2）人力资源能力 （3）专业的管理能力 5、值得借鉴： （1）均衡发展 （2）专业的项目投资评审 （3）销售采用自产自销模式 （4）多种资本运作模式及积极创新 （5）稳健财务的规划能力 （6）打造公司品牌效应。目 录二、公司介绍 公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。 公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。中国海外发展有限公司中国海外集团有限公司国务院国有资产监督管理委员会中国建筑股份有限公司中国建筑工程总公司二、企业背景100%52.66%100%55.30%目 录3.1 近三年财务摘要单位：亿元港币 分析：中海总额指标均超出行业标杆均值，约为均值的3倍；盈利能力高于均值，但2009毛利率低主要是由于2008年售价较低影响，毛利率较低的情况下净利率仍然较高，主要是由于期间费用降低了6个百分点，并且本年度确认公允值增加近4个百分点。 备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。3.1 近三年财务摘要单位：亿元港币 分析：销售费用率与管理费用率合计低于均值2个百分点，较上年降低近6个百分点，可见2009年费用控制取得较大成效；2009年销售成长性高于以往年份。 备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。3.1 近三年财务摘要单位：亿元港币 分析：资产负债率虽然逐年上升，但仍处于行业较低水平；市场表现各项指标均高于行业均值。 备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。3.2 近十年资产、负债情况历年资产、负债情况列表单位：亿元港币中海资产、负债变化趋势图资产规模增涨迅速！具有稳健的财务结构！ 分析：资产负债率从2003年至今一直控制在65%以内，如此处于行业的较低水平，是系统长期的财务规划与设计形成的。具体通过以下方式实现： 1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市； 2、调节商业资产增值释放的速度；3.3 近十年收入、净利润历年收入、净利润列表单位：亿元港币中海收入、净利润变化趋势图收入规模增涨迅速！盈利能力逐年增高！ 分析：净利润率从2004年至今一直保持在20%以上，且处于行业的较高水平，特别是2009年增长速度接近一倍，可见业务扩张在2009年成效显著；3.4 近一年半销售情况单位：亿元港币2009年至2010年6月销售情况列表3.5 销售地区分布： 2009年2009年销售区域分布列表单位：亿元港币利润来源在区域布局上均衡分布2009年环渤海地区销售占比明显增大2008年销售金额区域分布图2009年销售金额区域分布图3.5 销售地区分布： 2010年上半年2010上半年各区域销售分析表珠三角销售较以往年份有所下降，环渤海及北方地区较以往前度有所上升；本年度港澳地区无销售房源，但中海上半年在澳门有新增土地； 环渤海地区包括北京市、天津市和济南市； 北方区包括长春市、沈阳市、大连市、青岛市。3.6 近两年期间费用期间费用变化表单位：亿元港币中海2009年期间费大幅降低近6个百分点；其中：销售费用率与管理费用率均低于标杆均值1个百分点；良好的费用控制使其盈利能力水平明显高于其他公司。分析：中海采用自产自销，不委托销售的方式使销售费用较低。 三、财务部分小结 各项财务指标均有良好表现，可见，中海的财务规划能力较强，使其一直具有稳健的财务结构、良好的盈利能力。目 录目 录4.1 发展战略 加快资本运作 中海以多种渠道进行资本运作：银行、信托、增发股票、保险基金等多种传统及创新融资渠道； 中海地产良好的财务情况、稳健的财务结构、灵活多样的国内外融资情况，使企业可以掌握强