商业地产营销概述.pptxVIP

商业地产营销—— 开 篇 一、商业地产的特性〔从营销角度〕 商业 地产 商业地产 经营者 消费者 开发者 投资者 二、商业地产是地产的高级形式 商业 地产 地 产 三、商业地产的价值及影响因素 土地的稀缺性、不可再生性 人民生活水平提高对物质消费的需求 政治因素 经济因素 区位 交通 商业成熟度 人口密度 消费力及消费习惯 未来升值潜力 四、商业地产的运作 前期调研 可行性分析 市场定位 产品定位 营销策略 推广实施 商业管理 商业管理 五、营销在商业地产中的地位 前期调研及 可行性分析 市场定位 及产品定位 营销推广 商业地产 前提 根底 保证 关键 商业地产及商业分类 商业地产的分类 The classification of the business real estate 按建筑形态划分 独体商业 商业街 商业裙楼 商业 形式 总体 体量 建筑 形式 交通 条件 功能 区分 业态 形式 典型 物业 城市级 商业中心 20万m2以上 多个独体商业楼组成的商业街 依托城市中心主干道的交通枢纽，涵盖地上、地下交通换乘，充裕停车场地 外向吸引 大型综合类商业，以百货、专营店为主 王府井 西单 区域级 商业中心 10万m2左右 2—3个独体商业楼组合 依托城市主要干道的交通枢纽，涵盖地下、地上交通换乘，充裕停车场地 外向吸引为主，周边服务为辅 大型综合类商业，以百货、超市为主，辅以餐饮、娱乐 公主坟 新世界 崇光百货 次区域级商业中心 5万m2 左右 1—2个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街 依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位 外向吸引与周边服务并举 综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业 万科四季花城（深） 东海花园（深） 珠江帝景 华侨城 社区级 商业中心 2万m2 左右 独体商业楼或社区底商 依托城市辅路，周边社区较多，有停车位 周边服务为主，外向吸引为辅 社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主 和平新城 社区商业 5000 m2左右 同上 依托社区道路 周边服务 社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主 略 购物中心 10万m2以上 单个商业楼 依托城市快速干道或高速公路 外向吸引 世纪金源 按商业规模划分 商业的分类 Commercial classification 按经营场地划分 卖场 店铺 卖场 按经营类型划分 百货 超市 专业市场 餐饮 娱乐 生活配套 娱 乐 按经营档次划分 顶级 高档 中高档 中档 中低档 低档 按经营规模划分 超大型 大型 中型 小型 微型 商业组合 Business combination 商业区 商务区 住宅社区 商业地产的取舍 商业不是为开发商做，是为群众消费的 最好的不一定是最适合的，最适合的才是最好的 水到渠成，顺水推舟 商业地产的营销 商业的最大价值实现，依托于长期持有 营销方式 Marketing method 形成一定的商业气氛 商户入住经营 进行出售 先租后售 通过销售缓解资金压力 对优质物业进行经营继续获取长期收益 一局部仅转让使用权给商户的经营模式 另一局部产权与使用权出售给投资者 租售结合 长期经营获得更多资金回报 快速回收大量资金缓解资金压力 销售局部与自营局部管理难以统一 易造成销售物业与租赁物业两极化 租售结合 .优点. .缺点. .优点. 整体形象较好，便于后期管理 收回投资最为快捷 省去销售、招商和后期管理工作 .缺点. 寻找整体买家的现实可能性尚需验证 不利于获取最大利润 整体出售 营销策略组合及诠释 只租不售 前期准备 Ex- period preparation 策略的准备 ——市场推广主题策略—— ——营销推广策略———— ——市场推广设计策略—— ——广告设计策略———— ——媒体投放策略———— ——公关策略—————— 资料的准备 ——工程相关文件的准备———— ——工程招商推广资料的准备—— ——各项招商工作细那么的准备—— ——广告推广工具的设计———— 人员的准备 ——招商人员的招聘———— ——招商人员的培训———— ——招商人员的工作安排—— ——招商人员的管理———— 场地的准备 ——招商处外部周边的布置—— ——招商处内部的设计与布置— ——沙盘的准备——————— ——看楼通道的布置————— ——现场的布置——————— 招商推广 Marketing expansion 招商处内外形象设计推广 制作本工程效果图 VI设计与应用：LOGO的设计、纸袋、纸杯、胸牌、名片等 招商处现场的宣传布置方案及平面设计 招商处外部景观及灯光设计 展板 外部围挡 推广中印刷品的准备 制定工程简介 进行优势分析：主要从地段、业态定位、户型、价格、环境、主力店的进