广州富力地产流花湖项目策划方案_.pptxVIP

流花湖项目策划方案;目 录;第一部分 项目与区域解析;1.1. 主要经济技术指标;幼儿园;1.2. 项目区位;1.3. 地块四至;东边景观： 本项目以东是陈岗路，路宽15M。 地块对面主要是多层住宅建筑和 居民住宅、街市，路况较差。;北面/西面景观： 本项目北面和西面主要是多层住宅（部分楼体残破，楼龄较长）及流花路小学，建筑密度大，主要为民居。;南面景观： 地块以南是规划路、华侨新村、流花中学、品湖雅居及新建中住宅项目。华侨新村为多层住宅，楼龄较长。品湖雅居为近年新建楼盘，15层???。流花路在建某楼盘高达26层，89M，严重影响我盘观湖效果。 ;1.4. 发展环境;（二）景观环境 项目南邻流花湖公园。公园总面积54万平方，其中水域面积33万平方米，有3大湖4小湖，以亚热带风光为主要特点，为目前广州市中心最大的城市湖景公园。 ;（三）交通环境 本项目交通便捷，可快速达到火车站商圈、东风路、人民路、解放路等目的地，道路通畅便捷。 ;交通难点 本地块虽可接驳流花路、站前路主干道，但地块比较靠内，目前需要经过站前横路、陈岗路才能到达本项目，站前横路、陈岗路均为二线马路，路面宽15M，道路两侧杂乱，多为便利店、小食店等，档次较低，景观欠佳。 ;规划中道路 本项目南面规划有市政道路，路宽15M，该道路连接站前路至陈岗路，并可直接联通流花路。该规划路为项目日后的主入口通道，但目前仍有大量民居未完成拆迁，开通时间难以确定。规划路开通后可改善项目的交通状况，未来更加方便快捷。;区域配套设施 本项目位于老城区居住的中心地带，是广州市民长期居住的聚集地，生活配套充足，设施完善，市政公园、食肆、医院、学校、银行、邮局、肉菜市场等一应俱全。 ;市政公园：流花湖公园、越秀公园 医院：广州军区医院、广州医学院、荔湾区口腔医院 学校：流花路小学（户籍小学，区一级）、流花中学(户籍小学，市一级)、广雅中学(省一级)、广雅小学 (市一级) 银行：工商银行、交通银行、农业银行、中国银行 肉菜市场：流花新街市 食肆：顺峰山庄、唐苑;第二部分 市场环境分析;2.1. 宏观经济环境分析;广州经济近年发展较快，而2008年广州GDP增长预期定在12% ， 该增副比2007年回落2.8%。;1—3季度累计，广州市完成全社会固定资产投资1237.90亿元，同比增长12.1%，增速比上半年回落0.9个百分点。 房地产开发投资较快增长，完成投资517.16亿元，增长19.5%。;外部环境继续恶化，出口增长的压力依然较大。 消费增长将趋于放慢。 企业盈利能力明显下降，经济内生性增长动力明显减弱。 ;结论一：经济景气指下降，对房地产业发展将带来负面影响。;2.2. 房地产市场发展状况分析;2005至2007年，广州商品住宅市场呈现供不应求的卖方市场局面，进入2008年开始出现与往年相返的态势； 近年住宅成交均价上升较快，07年开始，在宏观调控政策之下呈现量减价升的成交状况；2008年受翘尾因素的影响，整体均价继续走高。 ;2008年1-9月，全市商品住宅预售面积590万㎡，成交面积415万㎡，成交大幅回落，整体吸纳率仅为0.7。; 重要房地产政策;2008年11月1日起 对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； 对个人销售或购买住房暂免征收印花税； 对个人销售住房暂免征收土地增值税。 2008年10月27日起 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 ;房地产发展走势预测; 荔湾区房地产市场分析;2008年第二季度以来，广州十区新建住宅成交均价整体呈现下降态势。 荔湾区由于配套成熟，房价具有较强的扩跌性，2008年以来，成交均价除2、3月份以外基本维持在10000-12000元/㎡之间。 ;项目;荔湾区潜在住宅项目分布图：; 2009年荔湾区住宅供应充足，但基本以中高端项目为主，豪宅市场存在空白点。 荔湾区住宅项目基本以“成熟”为卖点，欠缺生态观景项目。 荔湾区地段优势明显，住宅价格坚挺。 ;潜在豪宅市场分析;楼盘名称; 结论四：高端豪宅市场存在一定的竞争，令区域概念不强的高端 消费群体有更广的选择面，对本项目的开发造成一定威胁。;2.3. 消费群体分析;2.4. 项目周边经济环境分析;环市西 皮具商圈;商圈规模：流花服装商圈占地约为2.3平方公里，约有34间各类服装专业市场，商铺约3万多间； 从业人员：近12万人； 来自区域：汇聚了来自广