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房地产投资环境分析报告; 第一部分 提纲 一、总论 （一） 项目的基本情况 （二） 项目背景 （三） 万科房地产开发公司概况 （四）投资分析报告编制依据及研究范围 二、投资环境分析 三、市场分析;四、项目投资估算与资金筹措计划 （一）开发成本 （二）开发费用 （三）投资成本费用估算汇总 （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 五、项目销售收入及税金的估算 （一）住宅销售单价的估算 （二）销售总收入及税金的估算 ; 六、基本财务报表及指标分??? （一）现金流量表及分析 （二）损益表及分析 （三）资金负债表及分析 （四）财务指标分析小结 七、外在效应分析 ; 八、风险分析 九、不确定性分析 （一）盈亏平衡分析 （二）敏感性分析 十、方案比较与选择 十一、结论与建议;第二部分 投资分析报告;（二）项目背景 万科水漫庭是广州万科在广州城西中心城区布局的高品质生活小区，项目位于广州荔湾区大坦沙岛桥中南路(海角红楼旁)，毗邻中山八，5-8分钟车程迅达中山八华润万家、陈家祠、新光城市广场等地。项目与广州老西关文化一脉相承，是荔湾区市中心目前稀缺的品牌成熟社区。 　　; ;（三）万科房地产开发公司概况 万科房地产开发公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 　　它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系。; 而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。 　　 　　　 ; 　　 　　　 2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的. ; （四）投资分析报告编制依据及研究范围 根据万科水漫庭项目的基本状况、项目背景、项目投资估算与资金筹措计划、项目销售收入及税金的估算等内容编制。主要研究项目的住宅开发成本、开发费用、投资成本、资金筹措与投入计划及贷款利息、住宅销售单价、销售总收入及税金、现金流量表、损益表、资产负债表等 ; 二、投资环境分析 万科水漫庭位置在老荔湾大坦沙岛南端，与中山八路仅一桥之隔。地铁五、六号线交汇的坦尾地铁站离水漫庭路程在10分钟以内，5号线现已开通。小区外还有26条公交线路，迅速接驳荔湾、越秀和天河城市中心区。 　　作为万科在广州的又一力作，水漫庭占地面积56000平方米，建筑面积约13万平方米，规划入住1625多户。; 　　 　　　 项目由11栋14-34层的高层商住楼组成的成熟大社区。目前项目周边生活配套较为完备，超市、饮食场所均齐全。华润万家已打出马上开业水漫庭的竖幅；小区内带泳池的园林也已成型，即将开放。海角红楼休闲度假区和已开业的广州酒家也就在水漫庭项目附近，小区内多数商铺也已销售。 ; 　　 　　　 另外，小区内的省一级沙面小学分校已建成开学，配套的幼儿园在建。 　　项目正处于大坦沙岛南端可观“三江交汇”，将被打造成岛上的高尚人文社区。 水漫庭一期共4栋，早已售罄。水漫庭二期的T5和T6栋280余套住宅预计将于9月面市，两梯五户28层高低密度南北对流板房，南望江景、北看泳池园林；主力户型为70-100平方米的两三房。; 　　 产品最大限度利用了空间，利用率超出想象；户型间隔方正，超大面宽，十分实用。且客厅、卧室直出大阳台，窗外江景园景一览无余。 　　 现在，地铁5号线开通、名校沙面小学开学，又有一线江景园景，加上广州酒家、华润超市等商业配套的开业，项目的品质和性价比得到了客户的一致认同，是下半年老城区中心值得期待的性价比高的成熟社区。; 　　 　　　 三、市场分析 据广州市土地整