房地产开发的几大基本环节与要点提示.pdf

房地产开发的几大基本环节与要点提示 房地产开发的几大基本环节与要点提示 （甲方运作管理基础手册） 项目选择及项 目起动的有关工作 ：（略） 组织专业人员完成 “详细可行性研究报告 ”，完成 “项 目建议书 ”审定。特定项目的市场研究与前期准备：特定项目的市场价值判断与 目标客户选定，项目决策分析； “投入产出比 ”分析，成本收益预期与现金流分析， 报批 “投资估算 ”；特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析；确定 “投 资限额 ”；资金筹措方案与项目开发周期策划； 专人负责 ——“投资控制 ”环节。 组建项目运作专业团队（项目公司成立） ：含 “营销管理、设计管理、投资管理及 工程管理 ”等专业人员。其它相关前期准备工作。勘察设计与产品定型深化价值 塑造： 专人负责 ——“设计管理 ??”环节。根据规划要求， 确定方案设计任务书， 建筑规划设计与景观资源规划； 建筑方案设计 (规划概念设计，调整、确认方案 设计 )， “投资概算 ”；建筑施工图设计 (初步设计及施工图设计 )， “投资预算 ”；景 观园林设计、室内设计、泛光照明、产品 VI 系统设计等相关设计工作。报批、 报建环节 (甲方的工作重点 ) ：专人负责 ——“报批报审 ”环节。必须专人负责，配 合整个开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确 保各种手续齐全。如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可 证、施工许可证、预售许可证等。各类施工准备手续，临时用水、用电、占用道 路、环保等市政设施手续。开工后的施工全程管理阶段：专人负责 ——“施工管 理 ”环节。施工 “总包单位 ”的招、投标管理及合同管理；组建 招投标管理部门“ ”， 应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好 “招投标 ”关，是工程建设管 理的最关健环节。 对总承包施工要进行严格的合同管理、 专业施工监理工作； 专 人负责 ——“合同管理 ”环节。施工监理单位的招标确认工作，合格的监理公司， 是项目管理的必要条件，也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。 “总包 ” 选定之后，重点 “分包 ”大项的分包及技术难点管理： ○1 基坑工程的单项技术方 案论证，专家评定与招投标分包管理：土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输 方案；迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。 ○2桩基工程的单项技术 方案论证及招投标分包管理； 桩型选择、造价控制、 施工方案、验桩等专项内容。 房地产开发的几大基本环节与要点提示 ○3地下室工程及人防工程专项技术管理 与实施：地下室施工难度高，周期长，各类规范要求高、安全隐患多，要求总包 单位有极强的施工能力和相关经验， 其中，专项地下室防水工程与人防工程应单 列分包与专业公司。 ○4 主体结构施工及分包工程专项招标： 专人负责 ——“主 体结构 ??”环节。主体结构施工是对 “综合质量、工期、成本、安全 ”影响最大的 环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单位 （主体结构必须由总包单位完 成）。各类分包必须服从 “总包管理 ”及 “监理管理 ”，配合总体进度、质量要求。 招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、 提升机使用） 等问题。对于有专项 “幕墙 ”施工的楼宇， 主体结