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商业规划 商业规划 商业建筑规划中业态功能组合中要点 随着中国城市化进程的高速推 商业建筑规划中业态功能组合中要点 随着中国城市化进程的高速推 进,城市商业现代化作为商业产业 ,起到了明显的拉动和促进城市现代化经 进,城市商业现代化作为商业产业 ,起到了明显的拉动和促进城市现代化经 济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资 济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资 金流、物流等 “四流”的运动能够达到畅通、高效的 目的。因此，像商品 金流、物流等 “四流”的运动能够达到畅通、高效的 目的。因此，像商品 交易模式的革新 （商业业态革命 ），便成了一个城市或一个区域商业现代 交易模式的革新 （商业业态革命 ），便成了一个城市或一个区域商业现代 化的标志。 化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、 传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项 目要在经营上取得成功 ,无疑需要涉及到诸多方面的工作 , 一个商业项 目要在经营上取得成功 ,无疑需要涉及到诸多方面的工作 , 就这一话题探讨一下商业项 目的定位及业态的组合规划。 就这一话题探讨一下商业项 目的定位及业态的组合规划。 一、项 目市场定位规划 一、项 目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动 态变量，是做好成功商业规划的前提…… 态变量，是做好成功商业规划的前提…… 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将 比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策， 比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策， 是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模 是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模 式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定 目标客户群、把握主体服务对象 （一）整体商业定位细分、确定 目标客户群、把握主体服务对象 1、定位 内容：明确主体服务对象，确定 目标客户群。 1、定位 内容：明确主体服务对象，确定 目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位 （参考年龄段、性 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位 （参考年龄段、性 别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据 ）。 别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据 ）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不 同消费群的构成： 同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径 2 公里范围内，约 10 万消费能力较强的高 A、核心消费群：商圈半径 2 公里范围内，约 10 万消费能力较强的高 层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家 电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、 业种需求——百货、食品、家 电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、 珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 B、中心消费群：商圈半径 5 公里范围内，除核心消费群 以外约 20 万 B、中心消费群：商圈半径 5 公里范围