城市房地产管理法律制度.pptxVIP

第十六章 城市房地产管理法律制度 第一节 城市房地产管理法概述 一、城市房地产 (一)房地产的含义与特征 房地产没有严格的法律定义。 一般认为，房地产是指房产和地产的合称。房产与地产分别是房屋和土地的财产形态，由于房屋和土地物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，故可以合称为房地产。 法律特征： 不可移 动性 法律特征 特定性 第一节 城市房地产管理法概述 (二)房地产业意义上的房地产 房地产业是从事房地产开发经营的产业。 房地产业意义上的房地产，是指依法可以作为房地产业开发经营对象的房产和地产，简称为房地产业中的房地产或房地产市场中的房地产。 (三)我国城市房地产的含义 凡是房地产业依法开发经营的房地产，都属于城市房地产，包括城市规划区内利用国有土地进行开发经营的房地产，也包括尚未纳入一定时期的城市规划区内、但依法进行开发经营的其他房地产。 第一节 城市房地产管理法概述 二、城市房地产管理 (一)城市房地产管理的概念、目的及手段 城市房地产管理，是指国家经济管理机关依法对城市房地产的开发经营活动进行的管理的总称。 城市房地产管理的目的是维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。 管理运用的手段主要是国家产业政策和公共政策，这些政策的运用可分两种情形： (1)政策的内容已经体现在法律规定当中，国家经济管理机关执行房地产管理法，就是运用、贯彻了政策。 (2)政策的内容没有直接规定在法律中，法律只是为政策运用规定了框架、方式等，那么，应当在法律允许的范围内采取政策措施以贯彻相关政策。 第一节 城市房地产管理法概述 (二)我国房地产管理体制 房地产管理体制，是指房地产管理法规定的房地产管理规则的制定者和执行者通过机构设置、分工及管理权限划分而形成的房地产监督管理权力体系。 《城市房地产管理法》第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，管理全国房地产工作。”“县级以上地方政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权划分由省、自治区、直辖市人民政府确定。” 第一节 城市房地产管理法概述 三、城市房地产管理法 城市房地产管理法，是调整在国家管理房地产开发经营过程中发生的经济关系的法律规范的总称。 在国外，美国作为对房地产开发、交易较少干预的国家，政府对房地产开发经营的管理主要表现在三个方面： 住宅政策 税收法律制度 城市建设规划 第二节 城市房地产的开发及其用地管理 一、房地产开发的概念和管理原则 (一)房地产开发的概念与种类 1．房地产开发的概念 《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称的房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 可以从两个方面来理解该法律定义： (1)依法取得国有土地使用权是实施房地产开发行为的前提条件。 (2)房地产开发的行为包括基础设施建设和房屋建设两种。 第二节 城市房地产的开发及其用地管理 2．房地产开发的种类 (1)根据开发标的是否未经开发，房地产开发可以分为开发和再开发。 (2)根据开发规模的大小分为成片开发、小区开发及单项开发。 (3)根据房地产开发产品的用途，可以分为住宅、商业、商住、工业、交通等开发类别。 (4)根据开发投资主体的构成，可以分为合作开发、合资开发和独资开发等。 第二节 城市房地产的开发及其用地管理 (二)房地产开发管理应当贯彻的原则 第二节 城市房地产的开发及其用地管理 二、房地产开发企业的设立与资质管理 (一)房地产开发企业的概念、设立的条件和程序 1．房地产开发企业的概念 房地产开发企业，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 2．设立的条件和程序 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： (1)有100万以上的注册资本； (2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员 第二节 城市房地产的开发及其用地管理 设立房地产开发企业的程序包括如下几个步骤： 程 序 申请获取资质等级的核定 办理工商企业的登记 第二节 城市房地产的开发及其用地管理 (二)房地产开发企业资质管理制度的基本内容 1．房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。 2．房地产开发企业按资质条件划分为4个等级，各等级企业的资质标准均有严格规定并与其开发能力相适应。 3．房地产开发企业的资质等级实行分级审批管理。 4．房地产开发企业的资质实行年检制度，年检实行分级管理。 5．各等级企业必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的业务范围从事房地产开发；不得越级承接房地产开发业务。 6．房地产开发主管部门