房地产土地使用税的计算方法.pdf

房地产土地使用税的计算方法 ( 一) 建造期间土地使用税计税起始时间 开发阶段的计税起始时间，应当结合以下两个文件进行判断。 《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规 定缴纳土地使用税： (1) 征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地 使用税 ;(2) 征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 ( 财税 [2006]186 号) 第二条第一款规定： 以出让或转让方式有偿取得土地使用权 的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 ; 合同未 约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 ( 二 ) 建造期间土地使用税计税依据 1. 总计税面积的确定 房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据， 应依据下面两个 规定： 《城镇土地使用税暂行条例》 第三条： 土地使用税以纳税人实际占用的 土地面积为计税依据， 依照规定税额计算征收。 前款土地占用面积的组织测量工 作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。 《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》 ( 国税 地字 [1988]015 号) 第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、 直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。 尚未组织测量， 但纳税人持有 政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准 ; 尚未核发土地使 用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。 这里需要注意， 如果纳税人实践中非法占地开发， 即土地使用权证明文 件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。 2. 免税面积的扣除 (1) 经济适用房用地和廉租房用地面积扣除 《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收 政策的通知》 ( 财税 [2008]24 号) 第一条第 ( 二) 项规定：开发商在经济适用住房、 商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房， 如能提供政府部门出具的相关材料， 可按廉租住房、 经济适用住房建筑面积占总 建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。 (2) 其他优惠政策用途占地面积扣除 对于其他符合优惠政策列明用途 ( 学校、医院、托儿所、幼儿园，小区 外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地，小区内的荒山、林地、湖泊 等尚未利用的土地 ) 的土地面积，因为房地产企业尚在建造中，建成后的上述优 惠政策列明用途房产可能占地面积和规划面积不一致，建成后也可能挪作他用， 所以各地对建造期间的优惠政策列明用途土地面积是否适用优惠政策掌握不一， 有的地方允许扣除，有的地方不允许扣除。 例如，上海市、重庆市、青岛市可扣除。 《上海市税务局关于土地使用税有 关问题的解释和处理意见》 ( 沪税地 [1989]46 号) 第三条规定：企业新征用土地 时带征一部分同于市政规划的公共道路用地， 如这部分带征土地列入企业范围以 外和不使用的，可免予征收土地使用税。 《上海市税务局关于征收土地使用税有 关问题的补充规定》 ( 沪税地 [1990]54 号) 第二条规定：企业范围内自然形成的 河流或湖面， 已被利用的 ( 例宾馆等单位作为景色格局或游艺场所等 ) ，应按规定 征收土地使用税 ; 尚未利用的，可由所在地税务机关审