房地产项目成本构成.pdf

房地产项目成本构成 一、 土地及大配套费用 二、前期费用 三、建筑安装工程费用 四、市政基础设施费 五、公用配套设施 六、不可预见费 七、贷款利息 八、销售费用 九、管理费用 十、营业税 十一、土地增值税 一、土地价款及大配套费 1、 土地款 土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让 金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地 款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积 2、 城市建设配套费 按现规定重庆市主城区内城市建设配套费为 140元/ 平方米 建筑面积，主城外都市发达经济圈为 110元/ 平米，各区县 为80元/ 平米（经开区优惠政策 55元/ 平方米， 110-55 ） 一、土地价款及大配套费 3、土地契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权 承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地 使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为 3%，即土地契税 =土地成交价格× 3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税 =土 地契税总额÷对应的建筑面积 4 、 土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需 要向国家缴纳的税费，土地使用税 =税费标准×总占地面 积，目前重庆市的土地使用税税费标准约 0.2-6 元/ 平方米， 其随着土地级别的增高而增加，我们一期项目的年土地使用 税标准为 0.4 元/ 平方米占地面积。 一、土地价款及大配套费 5 、 土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值 收益部分 一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包 括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得 的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。 拆迁 安置、补偿等费用 6、拆迁安置、补偿等费用 由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金 中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后， 由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合 价金中。 二、前期费用 1、 三通一平费用 包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时 设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身 所处位置及填、挖方量的大小确定。 2、 规划设计费 （1） 咨询费 专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询 服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况 而定。 二、前期费用 （2 ） 规划方案设计费 支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般 1元/ 平方 米占地面积。 （3 ） 建筑方案设计费 支付给建筑方案设计单位的费用，一般 15-20 元/ 平方米建 筑面积。 （4 ） 规划证照费 在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费 = 土建 综合造价×建筑面积（大于 1000万部分）× 2 ‰+土建综合 造价×建筑面积（小于 1000万部分）× 1.8‰ 。 二、前期费用 3、 施工图设计费 完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般 多层 10-15 元/ 平方米建筑面积，高层 15-20 元/ 平方米建筑 面