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房地产开发商在转让土地使用权过程中应注意的问题 /s/blog_45599ba60100i2hf.html 目前，我国对房地产项目转让的规定仍属空白。 而在实务操作和司法实践中， 这方面的市场 行为已频频发生并由此引起一系列的争议。 作为不得不面对并承接此类案件的法律人， 目前 只能借鉴 《公司法》有关公司股权重组和转让的规定来处理此类事务。 但房地产开发由于土 地使用权的特殊性、 房产与地产关系的复杂性、 开发项目公司股权组成的不规范性， 以及股 权关系的不清晰， 在实现房地产项目转让的操作实践中， 便产生了一系列不同于一般公司股 权转让的特殊情况。 要解决这些问题， 有必要以立法的方式对房地产项目转让制度进行规范。 一、房地产项目转让一种新的房地产转让方式。 房地产项目转让是指开发商在开发过程中， 将具备一定条件的整个房地产项目转让给他 人的行为。 这里的项目， 是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。 所 谓“具备开工条件”是指建设工程已经立项， 取得土地使用权证， 土地已经完成三通一平和 勘探、 设计工作， 设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。 所谓“已经开工但 尚未开始房屋预售”，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件， 未领取预售许可证。 由于房地产开发投资大， 周期长，为分散风险，有些发展商在进行项目 的前期工作方面有优势， 有些发展商则希望尽可能避免前期工作， 特别是申办各种批文的繁 杂手续， 而将主要精力用于项目的经营方面， 故不同发展商之间存在取长补短的可能性。 另 一方面， 由于房地产市场的变化， 原设定的项目总投资可能因经营成本的增加而无法满足经 营的需要， 合作各方客观上需要通过转让项目来寻找出路。 因而在实践中， 房地产项目的转 让颇有市场。 二、 以公司股权转让方式实现房地产项目转让的方式 公司股权转让一般适合于成立项目公司的开发项目。 一般来说， 房地产项目公司是指专为开 发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。 目前，无论国家还是地方， 对房地产项目公 司均无系统或专项规定， 但实际上登记注册的房地产项目公司早已大量存在。 随着房地产市 场的发展， 投资者发现房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的某些风险， 因此出现 了大量事实上的项目公司， 即开发一个项目成立一个公司， 项目彼此互不影响。 项目公司的 成立必然会涉及投资资本， 房地产项目公司的运作必然涉及到公司产权， 产权自主交易， 资 本自由流转， 是此种转让的前提。 这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目 的投资人变更， 其基本程序是变更公司投资结构或股东， 适用的法律主要是公司法和工商行 政管理法规， 并不涉及项目本身的交易费用和政府规费。 按业界比较一致的认识， 公司股权 重组主要有两种操作方法：收购和兼并， 即股权的并购， 而以收购最为常用。然而从我国房 地产实务来看， 目前我国对房地产项目公司的收购实质上仍为广义的土地使用权转让， 或为 土地使用权的直接转让，或为通过项目、在建工程的间接转让。