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第五章房地产评估 一、单项选择题 1．某可比交易实例成交地价为 3000 元/m2 ，对应使用年期为 30 年，若待估宗地出让年期 为 40 年，土地资本化率为 7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A ．2900 元/m2 B．3223 元/m2 C ．3322 元/m2 D ．4000 元/m2 2 ．如果某房地产的售价为 5000 万元， 其中建筑物价格 3000 万元， 地价 2000 万元， 该房地 产的年客观收益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10%，那么土地的资本化率最接近于 （）。 A ．9% B．12.5% C ．7.5% D ．5% 3 ．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了 A 、 B、C 三个参照物， 并分别得到 127 万元、 142 万元、 151 万元三个评估结果。根据 A 、B、C 三个参照物与被 评估对象的差异因素分析， 判定其结果的权重依次为 25% 、40% 和 35% ，则被评估房产的评 估值最接近于（）。 A ．140 万元 B．157.5 万元 C ．141.4 万元 D ．148.5 万元 4 ．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物 10 栋， 账面原值 500 万元；设备 100 台，账面原值 1000 万元。评估中对 3 栋具有代表性的建筑物 进行估算，其重置成本为 180 万元，而该 3 栋建筑物的账面原值为 165 万元；同时选择 10 台具有代表性的设备进行了评估， 其重置成本为 150 万元，而该 10 台设备的账面原值为 120 万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。 A ．1736.85 万元 B．1795.45 万元 C ．1818.36 万元 D ．2100 万元 5 ．被评估建筑物账面价值 80 万元， 1995 年建成，要求评估 1998 年该建筑物的重置成本。 根据调查得知， 被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从 1995 年到 1998 年每年比 上年提高分别为： 3%、3% 、2% ，该建筑物的重置成本最接近于（）。 A ．86 万元 B．87 万元 C ．90 万元 D ．85 万元 6 ．某在建项目计划建混合结构仓库 2000 平方米， 总预算为 3000000 元，评估时， 建筑工程 中的基础工程已完成，结构工程完成 50% ，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表 得知， 在混合结构的建筑项目中， 其中基础工程、 结构工程和安装工程占整个建筑工程的比 重分别是 15% 、60%和 25% 。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。 A ．75% B．30% C ．45% D ．65% 7 ．某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方米， 建筑面积 120 平方米， 月租金 3000 元， 土地还 原利率 8% ，取得租金收入的年总成本为 8000 元，评估人员另用市场比较法求的土地使用 权价格每平方米 1200 元，建筑物的年纯收益为（）。 A ．8600 元 B．8800 元 C ．9000 元 D ．12000 元 8 ．有一宗地，占地面积为 500 平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为 0.7，容积率 为 2.0 ，土地单价为 3000 元/ 平方米，则楼面地价为（）。 A ．1000 元/平方米 B．1500 元/平方米 C ．2100 元/平方米 D ．2800 元/平方米 9 ．有一宗地，出让年期为 50 年，已