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李恩树：商地到期困惑 李恩树：商地到期困惑 PAGE / NUMPAGES 李恩树：商地到期困惑 李恩树：商地到期疑惑 2015-02-10 11:58 根源 :《财经》作者 :李恩树 次点击 :我要议论 中国在 1988 年正式确定国有土地有偿使用制度，跟着一些商业用地最高使用年限 40 年的邻近，届时怎样续期、 土地附着物、 修建物该作何办理等法律空白，皆在宁夏事例中裸露无遗。 一栋千疮百孔的三层小楼和 其身后的一片残屋废墟，在宁夏回族自治区吴忠市西郊的楼 群中，显得水火不容。 这块约 2.8 公顷 (约 42 亩 ) 的国有土地，因使用权到期，以致其上的物流货场、泊车场及百家大小商户快速衰落。 一边是建筑荒弃、房子全部权人沦为“钉子户”，另一边则是政府拆迁用地规划迟迟没法顺利进行。 中国在 1988 年正式确定国有土地有偿使用制度，跟着 一些商业用地最高使用年限 40 年的邻近，届时怎样续期、土地附着物、修建物该作何办理等法律空白，皆在宁夏事例中裸露无遗。 土地年限争议 毗邻吴忠市齐心街与早元路交错口南侧的三角地带，是一片绝佳地区。这里不不过新老城区的交界，也在城市骨干 道齐心街一侧， 同时距离黄河大桥、 福银高速进出口都不远，交通十分便利。 颇具目光的吴忠商人李万珍将此地买下后，改造为物流货场和泊车场，买卖一度兴旺。 但此刻货场已室迩人遐， 挂在一栋三层楼上的“万兴物流泊车场”的巨型标牌变为了鸟窝， 以前车水马龙的泊车场大门门洞也早已被野狗占有。 巨变缘于这块国有土地 15 年使用期满， 2014 年政府将土地使用权回收，诸多纠葛所以而生。 住在邻近的老人还记得， 10 多年前，这里还不是泊车场， 而是吴忠市西郊蔬菜果品综合批发市场 (下称西郊菜市场 )。 1998 年 11 月 11 日，经宁夏回族自治区政府批复，吴忠市早元乡秦桥村集体耕地 3.33 公顷 (约合 50 亩 )被征为国有土地，并出让给吴忠市早元蔬菜经销部，作为西郊菜市场 建设用地。一周后，早元蔬菜经销部获取国有土地使用证， 用途为商业，停止日期一栏为空白。 其实，在征地批复下达半年前，吴忠市领土局和早元蔬菜经销部即签署了“国有土地使用权出让合同”，合同中这块土地的使用年限为 15 年。 吴忠市领土局地籍科一位工作人员解说，使用限期之所以定为 15 年，是由两方商定的，只需不超出法定的商业用地使用权出让最高 40 年的限期，就无不行。 同时，合同商定这宗土地的出让金为 15.75 万元，但这 笔钱到现在亦未缴讫。 西郊菜市场建好后，早元蔬菜经销部除经营果蔬买卖， 还先后卖掉临街的门面房、楼房共占地超出 7 亩。后因早元 蔬菜经销部拖欠银行贷款，节余土地以及二层综合楼、锅炉 房、库房、两个钢制大棚合计约 3648 平方米房子的产权被“打包”作价拍卖。 当时，李万珍拥有的吴忠市燕兴物质贸易有限公司向来 租用西郊菜市场的场所销售农机产品。获知拍卖信息后， 2003 年 6 月 11 日，李万珍的老婆吴淑芳及合伙人以 180 万 元竞得土地。今后，吴忠市领土局批复赞同更改土地使用权 人，并下发了国有土地使用权证，用途为商业，使用年限为 1998 年5月23 日至 2013 年5月22日。 得悉仅有 10 年的节余使用限期后，李万珍夫妻很是震 惊，他们向来以为，自己买到的这块土地能够获取商业用地 最高使用限期 40 年。 “当时我们其实不知道使用限期仅为 15 年，拍卖通告上没 写，法院裁定中也没有， 对方的土地证停止日期一栏也为空， 只有银行的他项权益证上写的是 25 年。”李万珍说。 但吴忠市政府则有另一个说法，当时，吴忠中级法院在拍卖前曾拜托第三方出具估价报告，明确了这宗土地的使用节余年限为 10 年 8 个月。拍卖时，吴淑芳应已知情。但吴淑芳表示，自己从未看到过估价报告。 实质上，记者见到一份“国有土地使用权出让合同”，出 让方为吴忠市领土局，受让方为吴淑芳，合同中商定的使用 限期也至 2013 年 5 月 22 日止，合同上署有两方署名和印章。 但吴淑芳称，当初并未见过合同，也未签过字。 “我们开始找领土局给办 40 年的证，对方不给办，原因 是欠交土地出让金。 ”李万珍说，“但出让金不该当我们来交， 而应当是土地的上一个权益人的责任。 ” 这一看法也获取 法院的支持，吴忠中级法院 2003 年 11 月 12 日出具的辅助 履行通知书显示，“你局 (吴忠市领土局 )反应原在 1998 年征 地时欠缴出让金问题 应由利通区土地局向原征地单位 依照合同提缴，你局只负责办理更改登记手续”。 更让李万珍想不通的是， “早元蔬菜经销部用 15.75 万元 出让金就获取了 50 亩土地的 15 年使用权， 况且出让金还一 直没交。为什么仅过