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工程行业BT业务的盈利模式和财务处理 1. BT项目融资新模式 BT(build—transfer)即建设一转让，指一个项目的运作通过项目公司总承包， 融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报 的过程。相比于BOT, BT是BOT的一种变换形式，BOT通过特许经营获利，而 BT通过回购款获利。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。 BT项目的建设一般由项目投资发起人与其他相关投资者共同出资成立项目公司， 由项目公司负责整个BT项目，与回购方签订回购协议。BT项目和一般的垫资承 包项目的区别主要在于以下几个方面： 区别 BT模式 垫资施工 性质 带有行政色彩的民事行为 纯粹的民事行为 项目所有权 投资人拥有项目所有权 垫资人对项目不享有所有 权 出资方地位 项目业主 项目承包方 出资方利润空间 施工利润+融资利润+政府转嫁的风险收 益 施工利润 担保与否 一般有银行或政府回购担保 一般无担保 1.1设立项目建设公司的总包 BT模式 项目的建设实施一般有两种模式，一是投资者或组建联合体的单位具有工程 建设资质， 项目公司直接实施项目建设，建设期间按照会计合同原则处理，确 认相应的收入及成本。这种模式适用于工程技术比较复杂、 投资规模大，且投资 方具有较强的工程建设管理经验和能力的工程项目。 1.2不设立项目公司的总包 BT模式 与设立项目公司的总包BT模式相比，这种模式最大的区别在于投资方不组建项 目公司，而是由投资方直接对BT项目进行融资、建设组织和管理以及施工建设。 这种模式适用于工程技术较为简单、投资规模不大，且投资方有较强的工程建设 管理经验或者能力的工程项目。  BT盈利模式 2. BT收益=施工收益+审价差+回购期投资收益 一般而言，BT业务的收入可以分为三块：分别为施工阶段的施工收益；审 价完成之后产生的审价差；回购期内产生的投资收益。 4 BT項回三丸利洒点图 4 BT項回三丸利洒点 图5 三大利润点的实现漩程 + + 完整的BT项目一般经历项目建设期和项目回购期，建设期通常为 1-3年， 回购期通常3-5年。本文主要阐述一下同时提供投资和建造服务的项目公司 BT 财务处理。建造期间，建筑公司按所提供的建造服务确认相关收入和成本， 同时 确认长期应收款-建设期”待工程完工审价后将 长期应收款-建设期 转入”长期 应收款-回购期。‘ 2.1建设期间，前期费用不确认收入，利息资本化计入长期应收款 与建安费用无关的代垫款项，不构成 BT项目的收入和成本，比较典型的是 建筑项目的前期费用 政府方通常委托当地国有企业负责前期工作，前期费用通常由投资人承担， 计入投资成本。BT项目的投资方是征地拆迁工作的资金支付主体，一般前期费 用和建安费用会分开签订回购合同，回购的时间安排也可能不一样（比如铁汉生 态的BT项目在拆迁工作完成后即前期费用即进入回购期，而建安成本需要竣工 后才进入回购期；而浦东建设的北通道项目是在整个项目竣工后集中进入回购 期） 图E BT硏囲的前期晝用投入 征地拆迁 许可」 2.2审价差=BT项目的实际投资额与回购基数之间的差额 BT项目完工后开始进入回购期，但是项目完工后业主会进行审价，审价工 作和项目回购是两个独立事件，因此会出现审价完成前回购和审价完成后回购两 种会计处理的情况，具体处理如下图所示： S 7 BT项目进入回购閒的时务岐理 顶巳于完工审价 前世入回购.期以合同原约定的皆定回购基数由**长期 应收款-建设期结转至恆期应收款- 顶巳于完工审价 前世入回购.期 BT取目讲入回购期曲 碁处理唤匡于完工审价 后迸人曰购期除屈应收款-建设岫”科目余额〔实际投资额〕与; 回购基嫂之间的逹驭继续列报“怅期应收款〔AH 威总期应忖載槨（贷差） BT取目讲入回购期曲 碁处理 唤匡于完工审价 后迸人曰购期 特工良审价左成佶调整民崩应收“寸）井将*4 款建设期科目余额t丈际投资颔）与审价确定的 Ik之间的差额于工稈审价后一战计入主昔业务收入* 结转“长期应收歎 建设期*至“怅期 为吃款-回韓胡r 妙怅期应收款Jt设朗科目余额 ＜实 际段賁和）写回购草数〕间朗羞额一次 计入?主育业务收入， 2.3 BT项目的审价差存在较多不确定性 审价差简单来说业主方核定的建造成本与公司实际投入成本之间的差异， 如 业主方认为建造某BT项目的成本是100，但工程投资方以95的成本就做下来了， 那么工程的投资方应确认营业收入 5。一方面，审价差数额大小取决于公司在项 目实施过程中控制成本能力和管理能力， 有可能为正数也有可能为负数（负数情 况基本很少）；另一方面，政府审价有项目成本指导价，指导价往往较公司实际 投资成本较高，因此业主审价的结果往往会高于企业 BT项目投资的实际成