干货分享《房地产开发项目各税种分析及财税处理手册》.pdf

西政地产金融研究会 房地产开发项目各税种分析及财税处理手册 目录 一、增值税 1 （一）纳税义务人1 （二）应纳税额2 （三）纳税义务发生时间及缴纳3 （四）增值税附加5 二、土地增值税 6 （一）纳税义务人6 （二）应纳税额6 （三）税率12 （四）纳税征管13 三、企业所得税 14 （一）收入金额的确定14 （二）成本的扣除14 （三）计税毛利率及企业所得税预缴15 四、耕地占用税 16 （一）纳税义务人及税额核算16 （二）耕地占用税与土地成交价款的关系17 五、契税 17 （一）纳税义务人及税额核算17 （二）市政建设配套费是否缴纳契税18 六、城镇土地使用税 19 （一）纳税义务人及税额核算19 （二）税纳税义务时间19 西政地产金融研究会 （三）地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税21 七、印花税 21 西政地产金融研究会 前言： 随着拿地成本的上行和销售限价等政策因素影响，房地产开发项目的预期盈 利能力正在受到严峻的考验。在当前形势下，预计今年各房企的盈利能力可能会 继续下降。长期来看，少数优质房企可能会凭借着较低的资本成本和较强的项目 开发管理能力稳住项目利润，其余房企可能会面临项目亏损的压力。为了确保项 目盈利，各房企对房地产项目开发过程中的税收管理一直是行业关注的焦点。鉴 于此，本手册梳理了房地产项目开发过程中所涉税务方面的相关知识和案例，谨 供同业人士参考。 一、增值税 （一）纳税义务人 目前现行的增值税基本规范是国务院于2017 年11 月公布的《中华人民共和 国增值税暂行条例》（国务院令第691 号，以下简称《增值税暂行条例》）和2016 年3 月财政部和国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知》（财税〔2016〕36 号，以下简称“营改增通知”），以及2008 年12 月财政 部和国家税务总局发布的《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50 号，以下简称《增值税暂行条例实施细则》）。 上述基本规范明确规定了增值税的纳税义务人是在中华人民共和国境内发 生应税销售行为以及进口货物的单位和个人。而在财政部和国家税务总局在 2019 年11 月公布的《中华人民共和国增值税法（征求意见稿）》中，增值税的 纳税义务人为在境内发生应税交易且销售额达到增值税起征点的单位和个人，以 及进口货物的收货人。 我们知道增值税的纳税人根据其核算水平和经营规模分为一般纳税人和小 规模纳税人，本手册仅从房地产开发企业作为一般纳税人并采用一般计税方法的 角度进行分析。 根据《增值税暂行条例》规定，纳税人销售不动产，在一般计税方法下应纳 税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。 1 西政地产金融研究会 应纳税额计算公式：当期应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 那么，房地产开发企业的增值税是否按照上述公式进行计算呢？是否有其行 业的特殊性呢？ （二）应纳税额 首先，国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 增值税征收管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）的公告（国家税务总局公 告2016 年第18 号）是专门针对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收 增值税的具体规定，该公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自 行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房地产项目对应的土地