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石家庄市场调研报告 石家庄市场调研报告 2010.6 月版 一、 城市概况 石家庄市现辖 6 个区、 12 个县、 5 个县级市和 1 个国家级高新技术开发区；总面积 1.58 万平方公里，常住人口 939.5 万； 市区面积 455.8 平方公里，人口 231.3 万。在最新的城市空间结构体系中，城市核心区被划分为老城区、东部新区和滨河新区三 个组团，是未来规划建设的重点。 二、区域分析 1、新华区 1）区域概况 新华区位于石家庄市区西北部，总面积 92.11 平方公里，交通路网发达， 13 所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商 圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。 2）区域特点 新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。 3）区域小结 价格分布规律基本为：一环以内 6500 元以上，一环二环之间 5000-5600 元，二环三环之间 4200 元。水上公园周边项目较为密集，但特色 石家庄市场调研报告 不明显。本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项 目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。 2、桥西区 1）区域概况 桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积 53 平方公里，人口 45 万；是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。辖区驻有 省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直 60 多个单位部门。陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。 2）区域特点 1、该区域有 24 中、 6 中、 41 中、 17 中和西南的高教区共计 20 多所大中专院校，以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等 30 多 家省部属科研单位。 2、区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西 1200 米的中山路段，是全市最繁华的商业街，素有石家庄的“王府井”之称。 3、桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构，成为闻名遐迩的“金融一条街” 。桥西区属石家庄老城区， 区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主，多是多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。 4、中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力，刚性需求比重很大。 3）区域小结 价格分布特征：一环附近 5500 左右，最高 10000 元；二环附近 4600 左右，二环三环之间 2500-3000 项目数量众多，总体供应量较大，市 场活跃。属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛。开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈。 3、桥东区 石家庄市场调研报告 1）区域概况 桥东区位于石家庄市中部，东以胜利北大街、建设南北大街、汇通路的中心线为界，与长安区、裕华区相邻。西以京广铁路上行线及红旗、 陈章村的村界为限，与新华区、桥西区相邻，南与裕华区和鹿泉市相接，北与正定县接壤。总面积 43.07 平方千米。 2）区域特点 1、交通便利 发展前景广阔 2、商业气氛浓厚 居住生活便利 3、区域新盘密度大品质高 4、需求巨大 投资升值前景可观 3）区域小结 目前在售项目主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区，因此密度和售价在各城区中都是最高的。价格分布特征：一环以内 6000-8000 元，一环二环之间 5000-6000 元。地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大。二环以内土地价值高，但供应量有限。北部可 联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，会有较好的发展潜力。 4、长安区 1）区域概况 长安区位于市区东北部，面积 110.24 平方公里，总人口 42.65 万人，其中农业人口 10.97 万人。是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境 较差，改造潜力巨大。 2）区域特点 石家庄市场调研报告 1、区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄 CBD核心区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内。 2、区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等。 3）区域小结 大部分项目分布在二环以内，均价集中在 5000-9000 区间；二环外的项目规模较大，但售价不高；整体价格水平在各城区中最低。项目总 规模达到 1019 万平米，在各城区中居首位。石家庄“ CBD”位于本区内，商务型产品有较好市场基础。区内工业企业的陆续搬迁将使本区的环 境得以改善，并有较大规模的土地供应入市。由于现有项目水平普遍不高，如果我们能够发挥自身竞争优势，将存在较大机会点。 5