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济南槐荫区西客站情况汇报第1页/共19页第一部分 区域市场分析第2页/共19页（一）区域宗地情况1、土地出让情况 区域内蓝色标注为已出让项目。 区域内红色标注为未出让项目。 区域内红色+星号标注为意向出让项目。 综合来看，区域内住宅用地只有20、21、27、28号规划用地。但目前这几宗地属于军产，拆迁难度极大。第3页/共19页（二）项目交通轨道概况35公里1、济南市轨道交通近期规划37公里 根据本届市委班子济南城市发展“西进”战略的基调。为连接“创新谷”科技园区与济南市区和长清市区，轨道交通R1线将作为最先开工的轨道交通项目。26公里第4页/共19页2、项目轨道交通情况 “体育公园东侧”项目处于R2号轨道交通线上，位于文化中心站。 根据济南市近期轨道交通规划，未来3年时间，该轨道交通线开工的可能性不大。根据轨道交通的建设时间，预计在2023年通车运行。项目第5页/共19页（三）土地价格 土地出让价格在440万元-480万元/亩之间。 住宅用地容积率在之间，楼面价格约2800元/平方米。 商业用地容积率在之间（个别超高容积率地块不计算在内）楼面价格约1400元/平方米左右。第6页/共19页（四）周边项目销售情况——住宅市场 西客站片区周边住宅销售价格为6800元/㎡左右，销售率在48%左右，去化率约19个月。（注：不包含签约后未网签业户）周边住宅项目销售情况序号项目价格开盘时间8月份销售率位置折扣1恒大金碧新城6980元/平米14年03月01611/1297兴福寺路与潍坊路交汇1500元精装2荣宝御园6900元/平米13年11月05252/514齐州路与兴福寺路交汇处特价6380元/㎡3恒大翡翠华庭8400元/平米14年05月25537/733潍坊路与威海路交汇处2500元精装4中建锦绣城6800元/平米13年08月041044/1882齐州路与兴福寺路交汇处暂无折扣5金科世界城6480元/平米14年04月19980/1793经十路与齐州路交汇处8千抵3万第7页/共19页（五）周边项目销售情况——办公市场 西客站片区周边办公销售价格为8500元/㎡左右，销售率在42%左右，去化率约23个月。（注：不包含签约后未网签业户）周边办公项目销售情况序号项目价格开盘时间8月份销售率位置折扣1绿地中央广场8600元/平米12年04月01257/612槐荫区西客站站前广场全款92折2西进时代中心9000元/平米14年10月01未预售齐鲁大道以西经十路与烟台路中间地块特价8500元/㎡3西元大厦8500元/平米13年09月15210/286济南西客站南侧1000米1000元/㎡精装第8页/共19页（六）周边项目销售情况——商业市场美利亚酒店 绿地所开发的站前广场（绿地缤纷城项目）于2012年开业，目前招商率不足一成，免除一年全部费用并提供部分装补仍无法吸引商户入驻。绿地美利亚酒店为4星级酒店，共计231间客房。目前入住率不足3成，以商务接待为主。第9页/共19页第二部分 项目概况第10页/共19页一、体育公园东侧项目概况 项目分为三个地块。东至滨州路，南至日照路，西至潍坊路，北至威海路。 地块B-1：规划用地68700㎡（约103.05亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，地下容积率≦2.5，建筑密度≦45%，停车位0.8/100㎡； 地块B-2：规划用地67000㎡（约100.5亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦，地下容积率≦，建筑密度≦45%，停车位0.8/100㎡； 地块B-3：规划用地面积约33500㎡（约50.25亩）。地上性质为公共绿地。地下性质为商业金融业，地下容积率≦。恒大金融中心 项目规划设计方案须符合《西客站核心区城市设计》，同时须征得济南市西客站片区工程建设指挥部同意并落实城乡规划主管部门针对项目有关规划控制、引导意见及相关规划管理要求。第11页/共19页产品规划表序号名称 单位数量1规划总用地面积㎡169200 2总建筑面积㎡1186100 3地上建筑面积㎡746350 4地上容积率5.5 5建筑密度45.0%6购物中心地上部分㎡85000 百货业态㎡30000 其他业态㎡55000 7写字楼销售㎡441350 8高档公寓销售200000 9商铺销售㎡20000 10地下建筑面积㎡439750 11地下容积率2.5-3.0 12地下商业建筑面积（经营）㎡19000 设备用房㎡4000 大型超市㎡15000 13地下停车位个6000 商业车位（自持）个1000 销售车位个5000 二、 产品初步规划 项目总建面积约119万㎡，地上建筑面积约75万平米，地下建筑面积约44万㎡。 持有购物中心商业物业面积：10万㎡，停车位及配套设施：4万㎡。 可销售物业：约84万㎡（含停车位面积）。第12页/共19页三、项目经济概