农用地分等定级估价专题.pptVIP

（二）农用地价格影响因素及评估原则 1、农用地价格影响因素 自然因素。是指影响农用地生产力的各种自然条件，主要包括气候条件、地貌、土壤条件、水文状况和农田基本设施状况等五大因子。 社会经济因素。是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等。 特殊因素。是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素。 第六十一页，共100页。 2、农用地评估原则 ★预期收益原则 ★替代原则 ★报酬递增递减原则 ★贡献原则 ★合理有效利用原则 ★变动原则 ★供需原则 ☆公正合理 ☆正确可信 ☆连续可比 ☆简捷节省 （二）农用地价格影响因素及评估原则 第六十二页，共100页。 （三）农用地评估方法概述 1、收益还原法 概念：是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。 适用范围：适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。 第六十三页，共100页。 评估程序 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料; 测算年总收益; 测算年总费用; 计算年纯收益; 确定土地还原率; 选用适当的公式计算农用地价格。 1、收益还原法 第六十四页，共100页。 年总收益的分析计算 年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。 ★待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。 ★待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。 1、收益还原法 第六十五页，共100页。 1、收益还原法 年总费用的分析计算 年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。 ★待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。 ★ 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。 第六十六页，共100页。 1、收益还原法 确定土地还原率 ★ 租价比方法 ★ 安全利率加风险调整值法 ★ 投资风险与投资收益率综合排序插人法 第六十七页，共100页。 2、市场比较法 概念：市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。 适用范围：适用于农用地市场交易比较活跃的地区。 第六十八页，共100页。 估价步骤 收集和选择比较交易实例; 建立价格可比基础; 进行交易情况修正; 进行交易期日修正; 进行影响因素修正; 进行年期修正; 计算比准价格。 2、市场比较法 第六十九页，共100页。 2、市场比较法 收集与选择比较交易实例 ◆首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于邻近地区或类似地区的实例; ◆ 用途应相同; ◆ 价格类型应相同或可比; ◆ 成交日期与估价期日应接近，不宜超过3年; ◆ 应尽量为正常交易; ◆ 应至少选择3个可比较实例。 第七十页，共100页。 2、促进耕地占补平衡，确保数量质量相统一 等级折算的内涵具体包括二层含义，一是通过对补充耕地的土地开发整理项目优化设计，加强资金投入，提高项目工程建设标准，努力提升补充耕地的等级，使补充耕地等级达到被占用耕地的等级，实现“占一补一”；二是确实无法通过技术经济方法达到被占用耕地等级的，按照粮食综合生产能力不降低的原则，利用农用地分等定级成果和方法，进行等级折算，确定补充耕地面积。 第二十九页，共100页。 3、为编制土地利用总体规划，划定基本农田保护区提供依据 编制土地利用总体规划、基本农田保护区规划，一项重要的内容就是严格保护耕地。农用地分等定级成果客观地反映了我省农用地质量的区域分布情况，为其提供了依据。 一方面，农用地分等定级成果有利于切实优化土地资源的利用结构、空间布局与利用方式。 另一方面，基本农田数量和空间布局按农用地分等成果划分。 第三十页，共100页。 4、以农用地质量依据，合理的进行土地开发整理 按农用地质量等别，合理安排土地开发整理项目 根据农用地质量差异，合理安排土地开发整理项目。 农用地分等定级成果为土地开发整理规划的编制提供依据。 第三十一页，共100页。 5、合理利用农用地分等定级成果，确保土地承包经营权所有权流转及调整正常运行 黑龙江省农用地较多，权属类型复杂且飞地、插花地较多，随着农业规模经营和农业结构的调整，农用地经营权流转及所有权调整将会出现。农用地承包经营权流转会涉及承包费的高低，飞地、插花地等所有权的调整也会涉及调整农用地的“差价补偿”问题，这些都有赖于农用地分等定级成果的应用。