第七周房地产 精简导读+核心知识.docxVIP

房地产精简导读 商品房不是实现财务自由最好的投资工具，但一定是很多投资者最喜欢的投资工具。 掌握了房地产投资技能的人会获得净租金收入和价格增值收益。政府会获得税收。 从投资的角度来说，房地产就是财富再分配的工具。 分类：1.住宅 2.商铺 3.购物广场 4.写字楼 5.酒店 6.工业地产 不同种类具有不同特点，风险不同，变现难度不同，交易费不同，贷款利率不同；商品房是属于住宅类，也是最容易变现、税费最少、利率最低、贷款周期最长、风险最小。 住宅类： 普通住宅70年，面积小于140平； 公寓分住宅公寓和商业公寓。 住宅公寓70年，贷款、税费、落户、上学和普通住宅相同；视为普通住宅一类。 商业公寓40年或50年，贷款和税费高于普通住宅，不能落户上学（个别地方除外），虽然可以居住，但不是属于住宅。 联排别墅70年，介于普通住宅和独栋别墅的一种，看错经济适用别墅。 独栋别墅70年，住宅中最高级别，土地利用率低，部分大城市禁止建造。 投资角度考虑，普通住宅成本最低，最容易出租、出售、交易和持有费用最低、贷款比例最高、贷款利率最低。所以我们选择普通住宅最为投资工具。 由于税费成本较高，房地产一旦买入，就意味着已经亏损 20%左右了。 特点： 投资金额较大： 一线城市100万起步，二三线30万起步 税费成本较高： 各种买入卖出税收总和约25%左右；≥2年免增值税及附加，≥5年免个人所得税 净利20%，或现价1% 投资期限长 ：高税费下，高频交易显然亏损严重。 融资能力强 ：贷款在房产评估金额70%-80%，而且时间特别长。 交易流程复杂 ：环节特别多。 主要风险： 市场风险：（ ） 政策风险：（ ） 社会风险：（ ） 变现风险：（ ） 利率风险：（ ） 汇率风险：（ ） 自然风险：（ ） 主要收入来源： 财务自由商品房投资方法不是最赚钱的房地产投资方法，也不是唯一能赚钱的房地产投资方法。财务自 由商品房投资方法只是最容易让人实现财务自由的房地产投资方法。 六大步骤： 选择好城市：“仅投资角度来看”一线北上广深 二线各类省会人口流出型的不考虑。 国家统计局 / 网页底部“地方统计网站”常住人口 和 “常驻外来人口”连续3年净流入城市就算好城市。 好区域是外来人口集中流入区域，或者一些其他优势。各区的“常住外来人口”与“常住人口”比例越高越值得投资，还有人口密度大的区域。 如果统计局没有详细数字怎么办呢？ 那么一个城市的大学和城市企业数量就是关键，只要有大学，就会有留下来的人。 并且你还可以看一个城市年轻人有多少，周一至周日各时段都见不到年轻人，试问房子谁来买？ 选择好房子：1、（ ）；2、（ ）；3、（ ）；4、（ ）；5、（ ）；6、（ ）。 投资净现金流入方面来看，二手房更加合适；成本和风险比新房小。北京来看2居室站全北京使用率50%；超过20-25年的房子银行不提供贷款出售难度增加。超过10-15年的直接淘汰。空置率超过10%就很危险，晚上9点数一圈灯就知道大概。 等待好价格： 净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100% 例如：（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100% 买入房地产: 10年期国债作为对标对象，收益超过10年期国债波动平均值，就值得购入。 当前10年期国债收益率3.1482%，中间红线位置为国债波动平均值3.87%， 长期持有： 卖出：售租比 = 房价÷月租金国际上按照租售比例衡量泡沫水平合适的为1:200-1:300，高于1:200说明租金回报率高，有投资价值。中国房产净租金收入是美国的1.8倍=300x1.8=540，房子内在价值是由净租金收入水平决定的，而不是由租金收入水平决定。房子售租比小于1:540，就是有泡沫的，此时就是卖出的好时机。售租比小于200x1.8=360说明租金回报率高。 注意事项： （ ） （ ） （