第六周REITs 精简导读+核心知识.docxVIP

REITS REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行 房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说 REITs 就是代客投资房 地产的上市企业。 〇 美国对于“REITs”的主要法律要求有： 1、“REITs”必须把至少 （ ）的年度应税收入分派给其份额持有人。 2、“REITs”必须把至少 75%的资产投资于（ ）现金或是政府债券。 3、“REITs”至少 75%的总收入必须要从（ ）获得。这不低于总收入 75%的收入，加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的 95%。 4、“REITs”必须是（ ）投资者，而不是其他任何形式的金融机构。 5、“REITs”的份额持有人至少要 100 人以上，并且集中在任意 5 人手中的份额必须小于已发行总额的 （ ）。 REITs两种基本类型：权益型和抵押型 权益型 REITs 指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的 REITs。 可以分为：零售 REITs、住宅 REITs、写字楼 REITs、酒店 REITs、工业地产 REITs、健康护理 REITs、自助存储 REITs 等。 直接持有物业还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流，风险小。 抵押型 REITs 指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益；抵押型一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。 REITs特点： 定期强制高分红：每年至少把净收入90%分配给投资者，美国每季度分一次，香港半年分一次。 投资门栏低：几千元就可以投 交易成本低：免企业所得税，卖卖只需要支付交易佣金。 流动性强：随时可以卖掉 专业化管理：REITS管理团队都是房地产领域专业人士。 收益率相对较高：和直接持有物业相比，持有REITS收益率相对较高，和股票相比长期看REITS收益率也更高。 REITs风险： 市场风险 —— 化解（ ） 是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。 REITs 的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步； 它的价值是由REITs所持有物业的价值决定的； REITS涨跌是由房地产市场的运行周期决定的；运行周期先于房地产。 利率风险 ——化解（ ） 利率大幅提高，会减少房地产 REITS内在价值，同时增加债务成本； 租金不变情况下，分红减少降低股息率，导致价格下跌； 社会风险 ——化解（ ） 政治运动、暴乱、战争（好国家，可以在这些情况结束时候买入） 汇率风险 ——化解（ ） 持有期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。 REITs是一项长期投资，很可能会持有超过10年。在这期间可能会出现所持有 REITs的计价货币大幅贬值的可能。 经营管理风险 ——化解（ ） 优秀的管理团队创造价值； 平庸的管理团队毁灭价值 债务风险 ——选择（ ）超过50%不要买 增发导致每股净资产下降，带来下跌风险，当负债率较高时很难通过债务融资。 出现收购机会时，很可能增发份额进行融资，短期内导致下跌，通过增发融资弊大于利，也意味管理团队能力还有很多提升空间。 增发的风险 —— 选择负债率较低REITS ＜（ ）% 五大步骤：选出好REITS、等待好价格、买入、长期持有、卖出 选出好REITS： 海选：市值大于（ ）港元 精选： 1. 每年分红也长期稳定增长 富途牛牛→板块→行业板块↓ 2. 地段要好出租率大于（ %） 房地产信托, 按成交额排序。 3. 资产负债率小于（ %） 雪球：公司资料栏目下查看以下三个栏目情况。 ○ 公司概括里查看出租率， ○ 资产负债表 总债项÷总资产x100%=负债率 , ○ 派息记录 查看股息 各类REITS特点市场周期 写字楼 REITs：企业用户多，租约2年以上，一线城市核心地段大多在3年以上，且实力较好，客户抗风险能力也强；非核心地段，租金低，风险较大；市场周期性很强，因租约较长能形成缓冲；写字楼周期会滞后于经济周期。 零售 REITs：包含社区购物中心和大型购物中心，目前中