某住宅营销策划报告.pptxVIP

写在前面： 基于我们对于永定河孔雀城的深刻认识和前四期的积累之上，我们以一个全新项目的眼光来操作五期。 本次提报在前期产品定位报告的基础上，重营销、重执行，针对五期整盘操作思路给出建议，请各位领导指正！伟业愿和华夏公司一同担当，携手打造孔雀城连锁品牌。永定河孔雀城梳理一期三个陌生踏出第一步2006年，实现了项目的快速消化、开盘4个月清盘，销售额1.5亿的成绩、初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”，产品“以独栋为主的别墅社区，整体容积率大约为0.49”。 二期三关向前一大步2007年，项目经历了过关——闯关——收官顺利地完成了5个亿的销售任务、 实现了品牌升级。市场定位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅生活社区”，产品 “以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋房，净容积率大约为0.69”。三期三个调整真正上路2008年，项目经历了三个重要的调整：调渠道——调价格——调形象，销售额接近4亿、品牌进一步成熟。基于区域现状发展成熟度情况，逐渐从郊区低密度项目向新市镇过渡。产品“以6层独门独院叠拼为主，加上一定比例联排，容积率在1.0左右” 大堡携其他连锁品牌开天辟地四期2009年，大堡经过严密的产品论证升级上市，仅仅3个月时间销售额超过2个亿，永定河孔雀城携其他项目成功打造京郊别墅连锁第一品牌。市场定位为“以大堡为主力产品的升级别墅住区” ，容积率为1.0左右。永定河孔雀城梳理品牌运营2006200720092008营销动作销售推进客户活动推广主题永定河孔雀城梳理项目品牌树立项目品牌巩固开发商品牌树立开发商品牌巩固孔雀城连锁品牌建立孔雀城项目连锁品牌推广项目VI系统启动进驻百盛售楼处三期样板组团开放大堡样板组团开放二期样板组团开放进驻现场售楼处一期成功入住三期入住二期入住《客户通讯》到位大堡开盘1.正式发售孔雀卡“建墅者 建墅生活”开盘5月18日开盘2.第一次认购“月满情浓 墅藏奢华”开盘亲情圆梦开盘三盘同庆3.第二次认购三期沃土开盘5月18日开盘5月18日开盘采摘节 项目推介会建树着 建墅生活小小运动会讲座客户答谢客户答谢快乐宝贝夏令营 十一黄金周活动仲夏体验 醇美生活中秋联谊采摘植树活动三盘同开果岭人生 醇熟生活客户答谢活动小镇风情节可及的梦想亲子假日别墅小镇提前十年住别墅人生建墅 天地家宽 有情天地宽“一个培育亲情的地方”一个北京城、四个孔雀城全盘战略思考核心问题NO.1——2010年我们将面临什么样的市场环境与机会？NO.2——永定河孔雀城五期项目优势到底是什么？NO.3——永定河孔雀城的五期、六期及与其他三个孔雀城项目是什么关系？NO.4——如何在销售周期短、任务重的前提下实现回款、达成目标？报告架构宏观市场认知市场竞争认识区域发展机会孔雀城项目解读背景研究项目分析解读项目价值梳理五、六期关系解读项目市场定位解析定位营销目标与策略制定策略制定推盘执行推广执行包装与客户销售管理和保障连市计划营销执行报告架构宏观市场认知市场竞争认识区域发展机会孔雀城项目解读背景研究项目分析解读项目价值梳理五、六期关系解读项目市场定位解析定位营销目标与策略制定策略制定推盘执行推广执行包装与客户销售管理和保障连市计划营销执行宏观市场认知政策与经济经历2008年—2009年的政策暖市后，目前市场已经达到高位运行；政策短期内将会出现收紧肯能。吴敬琏：中国经济“保八”无忧，通胀预期强化， ‘再杠杆化’可能将会出现。瑞银证券:在新增贷款数将回落至正常水平，货币政策的拐点可能会出现在明年二季度。优惠政策即将到期，刺激政策退出可能性大：去年底国务院促进房地产市场健康发展的二套房贷、交易税费优惠等措施即将到期，建设系统近期正向房地产相关企业及机构征求明年楼市政策建议，去年出台的住房转让环节营业税暂定一年减免政策调整可能性大。国务院常务会议表示，保持经济运行平稳，保证宏观经济政策的连续性、稳定性，把握好政策的力度和节奏，增强政策的灵活性和可持续性调结构与防通胀为近期工作重点。宏观市场认知一级市场数据分析【 住宅用地成交】单位：公顷单位：元/㎡数据来源：北京市土地储备中心2009年北京市土地市场一路活跃，表现开发商对于后市的集体乐观态度；土地市场目前走势看好，成交量同比上涨，成交价格同比、环比均上涨，市场长期看好。宏观市场认知二级市场数据分析【一手住宅整体供需情况】数据来源：北京市建委2009年北京市住宅一手市场供需整体反弹，全年呈现供不应求市场态势；成交价格一路飙升，已达到往年最高水平，直至9月，出现小幅下降；从长期来看，市场是在波动中上升，预计短期存在波动可能，但长期看好。宏观市场认知二级市场数据分析【一手住宅分区供需情况】城市功能核心区、功能拓展区供需量下滑；受价格与供应量影响，城八区市场成交量持续下降，以大