客户定位分析及项目营销策略项目中期汇报.pptx

芜湖红星美凯龙项目中期汇报(商业市场研究、客户定位分析及项目营销策略总纲 )项目阶段：项目中期成果汇报至今工作2009/07/272009/08/212009/08/26第一阶段 市场调研及客户访谈 第二阶段中期汇报第三阶段终稿汇报营销顾问跟进服务销售代理实施阶段芜湖及项目所在区域背景研究芜湖及鸠江区土地市场、房地产市场调研芜湖家居建材专业市场专项调研对政府官员、专家及消费者深度访谈目标消费者问卷调查项目解析、芜湖城市规划、产业格局、商业竞争市场研究类似案例研究芜湖商业地产客户分析、目标客户定位，项目价值点挖掘营销策略总纲中期报告调整根据明辉置业要求进行内容补充工作最终成果芜湖商业市场、项目客户定位分析及营销总纲（中稿）市场研究、客户定位、营销总纲（终稿）芜湖商业房地产市场调研成果沟通稿，为下一阶段工作提供市场依据客户目标项目解读案例借鉴项目背景市场研究客户分析核心问题营销战略策略制定解决问题的技术思路一、问题界定二、问题分析三、策略制定红星美凯龙全球家居广场按照美凯龙第七代产品标准建造，地上总建筑面积约12万平方米。项目背景 红星美凯龙项目技术指标： 用地面积：73219㎡ 地上建筑面积：121913㎡ 地下建筑面积：16461㎡ 容积率：1.67 建筑密度：55.61% 绿化率：23.58% 建材北楼建材南楼家居馆红星美凯龙的 三幢单体建筑中，家具馆由明辉置业自己持有。两幢沿九华北路排布的三层建筑——建材馆南楼和建材馆北楼全部对外销售，总体量约为7.3万平方米。 红星美凯龙注：与红星美凯龙毗邻的香江国际生活广场规划有商业街、超市、酒店及办公产品，地上总建筑面积约17.6万平米在产品设计、销售面积确定的前提下，寻找芜湖商业市场机会点并准确定位客户。客户目标销售目标对外销售的两幢单体建筑，要求开盘一年内实现一幢约3.5万平方米销售面积，用一年半时间完成全部销售。运作目标三幢建筑中，沿九华山路的两幢全部对外销售，作为现金流产品回拢资金，另一幢由开发商持有，实现未来持有物业增值。明辉置业将依照红星美凯的品牌标准，对商场统一招商，统一运营。可以采用包租销售模式，但不得损害红星美凯龙品牌。客户思考芜湖作为三四线城市，当地客户对投资类产品的偏好和消费特征如何，哪些人会购买本项目？芜湖商铺投资者对商场式产品接受度如何？是否接受包租销售模式？芜湖当前的房地产开发和营销水平还停留在低端水平，如何引入先进的营销理念并实现营销突破？通过S-C-Q模型界定项目的核心问题R1非期望结果R2期望结果芜湖当地市场普遍认同成熟地段沿街商铺，对陌生区域商场式商铺接受度尚待培养。芜湖商业地产年度去化体量约11万平方米，项目入市面临销售压力。潜在竞争对手造成的销售压力首批入市实现热销。销售价格突破专业市场现有水平，创造区域明星。借助红星美凯龙品牌，打造鸠江区标杆项目。如何从R1到R2项目需要解决的核心问题界定本项目核心问题界定及分解核心问题打破芜湖传统商业模式，创造销售突破问题分解1如何发挥自身优势，从商业市场竞争中寻找机会点？2如何定位目标客户，实现快速销售？采用何种销售模式及营销策略，创造销售热点？3项目解读客户目标客户分析案例借鉴营销战略市场研究项目背景核心问题策略制定解决问题的技术思路一、问题界定二、问题分析三、策略制定项目解读1项目本体研究芜湖城市解读项目机遇城市高架入口城北工业区城市中心城东未来高端住宅及行政、金融中心城南学校及高新科技开发区项目区位项目位于芜湖城市高速路入口，属于城东区北部规划范围，未来区域内规划了大量高端住宅城市中心：芜湖传统城市生活中心，集中原始商业街，生活配套成熟。城北重工业区：集中奇瑞、海螺、美的及松下制造企业，是芜湖城市经济发展的重心。城南学校及高科技开发区：芜湖高校集中区域，为芜湖提供人才支持，高科技开发区为芜湖企业发展转型提供技术支持。城东未来高端住宅及行政、金融中心；大量尚未开发的土地为住宅及金融中心的发展提供良好的土地资源，政府未来重点开发区域。红星美凯龙项目本体项目位于芜湖市鸠江区九华中路以东，天门山东路以北，占地110亩，毗邻长江大桥和城市环线，交通便捷。鸠江区政府项目地块官陡街道办从项目地块现状分析，周边为专业市场集中区，属城乡结合部，城市意象不足。项目四至北面空地北面空地项目地块北面为空地（未来规划商业街）项目地块东南面为长江市场园区芜湖长江市场园区弋江区政府楷林国际芜湖长江市场园区政府广场官徒街道办芜湖汽配城项目地块西面为弋江区政府项目地块南面为芜湖汽配城项目机遇地块南面为芜湖最大的建材专业市场——长江市场园区，及芜湖汽配城，未来北部规划有五金机电市场，所在区域将发展成为芜湖北部专业市场聚集区项目地址芜湖汽配城长江市场园区项目和香江国际广场毗邻，作为城市东北部大规模城市综合体项目，未来将共同形成鸠江区重