三线城市综合体招商及定位思路.pdfVIP

实用标准文档 三线城市的新兴综合体不能把一二线的模式直接的复制过来， 因为三 线城市的 CPI，人流车流都达不到一二线城市的水平，而且很多的商 户在三线城市都是水土不服的，招商要因地制宜，符合当地的口味， 一线城市做品牌和口碑，二线城市做利润和未来，三线城市做规模， 三线城市好的话可以垄断市场； 本人工作一年多来都是在前期策划方面的， 对招商只是略懂皮毛， 所 以招商方面的思路恐怕给不了什么比较有实际意义的建议， 只能对定 位规划发表个人观点： 近年来不少城市掀起了一股发展商业地产风， 一二线城市成为先锋队 员，三四线城市也紧跟其后， 但是三线城市及三线以外地区发展城市 综合体而言，其需要考虑的因素与承担的风险都要比一二线要多： 首先，城市综合体发展的类型选择， 目前全国发展城市综合体主要有 四大类别：模式一（商业、写字楼、酒店等综合协调发展），如北京 华茂中心；模式二（以写字楼为核心，商业、酒店等为辅），如深圳 信兴广场； 模式三 （以酒店为核心，带动写字楼、 商业等共同发展） ， 如上海商城；模式四（以商业味核心，其他为辅）如深圳华润。不同 的发展模式需要支撑的因素不同，如消费人流、产业群、未来城市规 划等，具体还需要根据项目所在城市的具体情况而定； 其次， 目标消费群体的消费习惯特征及未来增长态势， 三线城市居民 消费特征与一线城市不同，主要体现在消费规模、消费档次、消费业 态、消费心理等，而这些则决定了项目未来的消费群体定位，一旦定 文案大全 实用标准文档 位不清晰， 不了解目标消费群体的消费需求， 未来想要提高业绩恐怕 比较困难； 再次，招商！招商已成为决定商业是否成功的重要环节！三线城市经 济发展水平、社会消费品零售总额及居民可支配收入等宏观经济因 素，以及城市未来发展规划， 直接影响了知名品牌是否有意愿进驻项 目，而进驻商家品牌的档次是体现项目档次的重要参考因素之一， 也 是项目区别于其他超市、百货的重要因素！ 最后，开发商的投资收益预期！城市综合体开发的特点：投资大、开 发周期长、 经营风险大以及投资回报的不确定性！ 从以往的城市综合 体案例中不难发现， 开发商为了保证投资者的信心以及培育市场， 都 会持有不同程度的物业，开发投资成本比一般的商业要大得多。 定位规划确定后还要根据市场的变化而进行相对应的调整， 并且落实 到位，只有这样才能降低开发风险，保证商业的持续经营！ 我想给大家一个提醒， 191 亿元，还记得这个数字么，这是 2012 年 11.11 购物狂欢节天猫和淘宝的支付宝总销售额，相当于去年的 3 倍 多。其中，天猫占了 132 亿元，旗下的杰克琼斯旗舰店、骆驼服饰旗 舰店、全友家居旗舰店 3 家店铺的单日销售额都突破了 1 亿元大关。 电商时代已经来临， 地球人已经不能阻挡天猫的脚步了！ 如今电商是 商业地产的最大敌人，但不会构成致命威胁。原因很简单，电商的主 题是实惠、价格战。有品牌、没库存的产品是不发展电商的（除非假 货）。而我们更需要精神文明的东西，商业地产是做环境，是体验性 文案大全 实用标准文档 业态，包含文化、艺术、精神 随着社会的发展，商业地产的份 额将越来越大，还记得以前我们综合体的黄金比例