世联2010年01月长沙一期营销执行报告.pptxVIP

谨呈： 长沙万科房地产开发有限公司;与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是世联地产基于对万科的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案;;项目印象1：北部新城地段，区域辐射力广。 位于开福区重点开发的北部新区，众多大盘的协力打造，区域发展后劲强。;项目印象1：北部新城地段，区域辐射力广。 福元路连通星沙商圈，芙蓉路连通五一广场。;项目印象2：复合的景观资源，但不稀缺。 南眺浏阳河，东临规划洪山公园。;项目印???3：城北稀缺中大规模低密度洋房社区 ;项目印象4：万科品牌 万科一线品牌开发商的明星效应及万科城成熟产品;项目印象4：万科品牌 2010年万科四个项目共同发力，特别下半年将是四个项目集中推售时期，形成四项目共荣互补的市场爆破！;长沙万科城 城北新区/中大规模/公园物业/ 稀缺低密度洋房社区;;城北中高端客户分析;湘江北尚——08年淡市下的市场销售明星;藏珑——月湖豪宅的高端营销;双湾国际——北城高端品质楼盘;城北客户群特征分析1：开福区域地缘性客户5-6成，其它区(以芙蓉区为主)客户2-3成。;城北客户群特征分析1 ：客户3口之家，首置自住居家型为主;城北客户群特征分析3：私企业主，泛公务员、原住民拆迁户是区域主要客户来源。;“私企业主”覆盖面较广，主要集中在市中心的商圈中;金霞工业区处于招商引资发展现阶段，目前购房客户群体量不足。;“泛公务员”（高端院校、医院及政府事业单位）购买力强且量大，需求面积120-150的三/四房。;临近区域“老居民”拆迁及换房升级需求近年放大。;胡先生，开福区人，火车北站有一棚户老房，09年年初在湘江世纪城购买一套 89平米小三房一套 在那里待了一辈子了，现在虽然地没有了，但还是不想离开这块地方，有感 情了，现在政府的政策变了，这次拆迁，我们一家赔了钱，买套新房子也差不多 够了。世纪城是大盘，我们早就知道啊，去看过了还比较满意，而且我们周边邻 居有好几个都买在那儿了，我们又可以做邻居了，房子大了，住起来更舒服。;城北客户群特征分析4：“品质”与“开发商品牌”是最能打动客户的因素。;珠江花城湘籍返乡客所占比例从07年的4％上升到10％，增长趋势明显;C;客;;长沙成功营销方式一：大手笔的营销造势;;造势动作三——炒作社区配套，名校/商业/酒店;;恒大名都基本信息： 占地面???：约18.53万㎡ 总建筑面积：约82万㎡ 配套：5200平米多功能超豪华会所，6400平米贵族式双幼儿园，27000平米国际名店街；户数：共约4664户开盘时间：2009年5月3日;;造势动作二——轰炸式报广推广，保持市场热度;造势动作三——“园林实景+准现楼+精装修”展示策略;造势动作四——低价高性价比策略核心驱动;——“高层产品”的高性价比+高营销投入;相关指标;高形象举措1——精致园林实景展示;绿城桂花城营销语言启示：围绕园林实景展开的营销活动，深化对项目品质的理解与认同。;典型案例3：长沙标杆洋房——融科檀香山;高形象举措1——以产品附加值为核心户外全面推广;营销活动：高品质营销活动，拔高项目形象，维系客户，强化客户对产品价值的认知。;高形象举措3——实景园林展示引发销售爆破;营销走势图：经历长达一年的线上推广后，再通过高品质的实景园林展示引爆全城;——高层产品的高性价比+高营销投入;;;;芝加哥中央生活区(CLD)——CBD的高品质核心舒居住区，造就城市高收入豪宅社区。;“区域CLD价值”：城市首席中央区;“卖CLD”策略——媒体发布会/区域概念炒作;“CLD精致生活形象楼书”虚实价值结合，渲染和传递项目倡导城市中央低密度精致生活的概念，类比其他国际著名CLD中央生活区生活。;;“2010年世博会万科”传递：万科成熟的造城经验;思考二：万科品牌思考;“2010年世博会万科”传递：诚意文化——透明化、主动式的服务宣言，坚定了客户对万科品牌信心的保障。;活动时间：5月份世博会开始之后 地点：城市中心地段商铺OR广场搭建;万科全面家居样板展示;南京“金地”品牌展示借鉴;建议活动三：“盛世中华，畅想世博”征文活动 世博会举办前，在全市范围内发起“畅想世博，万科与你同行”征文活动，力邀全市人民参与，表达自己对世博的看法、建议与期望。在世博会开幕后，评出优胜者给予奖励;;万科物管——“体贴，亲和，服务意识强”，深圳口碑最高的物管之一;;;卖CLD——联合媒体CLD发布会 卖万科——品牌大事件 卖生活，圈层——引入创新营销方式;;;;;;万科城，“城市中央低密度社区品质生活”;;一期;外部包装：亮起来工程建立城界，成为长沙城北夜晚明珠！;3.浏阳河大桥道旗广告，城北入口客户截留;;;3：以“万科”之名，四大项目联合亮相春交会;第一阶段情感建立期;机会