《中指院丨第二批供地进程过半，土拍规则优化下各地土拍遇冷》-房地产-2021.pdfVIP

中指研究院 中房指数系统 第二批供地进程过半，土拍规则优化下各地土拍遇冷 截至2021年9月22 日，重点城市第二批集中供地进度过半，成都、苏州、沈阳等十个城市率先完 成第二批次地块出让。整体来看，本批集中供地可谓一波三折，为响应中央加快完善 “稳地价”要求， 多数城市延期挂牌并调整土拍规则，一方面加强购地自有资金监管来提高房企土拍门槛，另一方面通过 严控溢价和取消 “竞配建”等出让方式降低企业拿地成本。 从近期完成出让的城市来看，土拍规则优化下稳地价效果明显。重点城市土地市场整体热度较首批 出现明显降温，多数城市成交楼面价较首批下跌，无锡、成都和苏州等热点城市竞价达上限价格地块比 重有所回落，部分地块出现流拍；近百宗地块在交易前因优化方案或无人报名被临时撤牌。政策调控延 续常态化下市场调整压力增加，叠加房地产金融审慎管理严格落实下房企资金端持续承压，部分房企补 货意愿有所减弱，市场观望情绪上升，房企拿地回归理性。 一、 重点城市第二批集中供地较首批供应节奏放缓，半数城市供应规模增加 表：22个重点城市2021年前两批次集中供地供应规模及挂牌成交时间 （市本级） 注：统计口径：住宅用地和综合用地，青岛按第二次挂牌地块计算，天津、上海未公布2021年具体供地计划； 数据来源：各地方自然资源与规划局，中指数据CREIS，中指·地主 重点城市第二批集中供地节奏普遍放缓，挂牌或出让时间有所延期。第二批次地块原计划在7月份 集中挂牌，但受土拍规则调整影响，多数城市在8月份挂牌并于9-10月集中成交。截至目前，22个重 点城市中共有20个城市正式发布挂牌公告，其中深圳、青岛和杭州中止后再度挂牌，沈阳、福州等5 本报告数据来自中指数据CREIS、中房指数系统。详情请查询 或致电400-630-1230、010 中指研究院 中房指数系统 个城市挂牌后延期出让并调整土拍规则，成都、北京等城市调整土拍规则后延期挂牌，宁波和郑州两城 尚未挂牌。 重点城市第二批集中供地供应规模整体增加，但各城市分化明显。目前已发布挂牌公告的20个城 市的整体宅地供应进一步增加，第二批推出占地面积达到4951万平方米，较首批增长4%。各城市供应 规模分化明显，厦门、深圳、成都、无锡等城市加大供地，杭州、苏州、南京等城市供地规模则有所下 滑。从计划供应完成率来看，1-8月沈阳宅地供应规模已超过年初计划，广州和青岛完成率也超过九成， 而厦门、北京等城市完成率不足四成，第三批集中供地供应规模或将有所增加。 二、 重点城市调整优化第二批次地块土拍规则，较首批呈现四大变化 表：22个重点城市第二批集中供地土拍规则及变化情况 数据来源：中指研究院整理 变化一：重点城市逐步建立并完善房地价联动机制，实现稳地价、稳房价、稳预期目标 7月22 日会议后，住建部表示将进一步落实城市政府主体责任，着力建立房地联动机制，推广北京 市的做法。受此影响，北京、上海等城市的第二批次地块继续实施并完善房价和地价联动机制，深圳在 本报告数据来自CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 或致电400-630-1230、010 中指研究院 中房指数系统 下调最高地价的同时也调降了最高销售价格；武汉引入房地价联动机制，广州热点区域南沙和黄埔的地 块试点 “限房价”。 变化二：严控溢价，多数城市竞价达上限后转为 “摇号”并禁马甲，降低房企拿地成本 除长春和厦门外，18个城市第二批地块的溢价上限或竞价规则较首批有所优化，其中多数城市溢价 上限被下调至15%，取消 “竞配建”或 “竞自持”，竞价达到上限后多数城市转为摇号等方式并禁马甲。 其中，无锡、福州等11个城市采取 “摇号”出让，上海和苏州采取 “一次报价”，北京、青岛等6个城 市采取 “竞报高品质方案”。 部分城市遵循 “因城施策”原则，竞价规则有所不同。广州、深圳、重庆、武汉和长沙五城在进入 最终环节前仍保留竞自持租赁面积，其中深圳竞全年期自持租赁面积，而武汉则还需参与竞一次性付款、 竞现房销售比例和竞房屋全装修面积三个环节。成都采取“限地价+竞自持/竞销售型一类人才公寓”，合 肥采用 “限地价+竞装配率/竞报高品质住宅建设方案+摇号”。