房屋拆迁补偿估价操作实务(供).pdfVIP

上海市房地产估价师协会 房屋拆迁评估培训材料 房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考） 目 录 第一部分 有关解释和技术细则 一、拆迁补偿估价的价格、内涵 二、作业流程 1、 拆迁补偿估价项目作业流程 2、 现场踏勘工作注意事项 三、估价方法及操作要点 （一） 估价方法的选择 （二） 基准价格修正法 （三） 市场比较法应注意的事项 （四） 收益法及操作中注意事项 （五） 成本法及操作 四、 估价结果平衡 第二部分 估价成果内容及格式 一、 估价汇总报告内容及格式 二、 估价技术报告内容及要求 三、 分户报告（附分户估价报告格式表） 四、 成果资料存档 第一部分 有关解释和技术细则 一、 拆迁补偿估价的价格定义、内涵 1、拆迁补偿估价价格的定义 根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》 （试行）中关于房地产价格的定 义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。 2、 拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作 由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。 ① 居住房屋 除花园住宅以外的居住房屋， 凡是有产证的一律视同产权房， 无 产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。 ② 非居住房屋 出让土地使用权上的房地产， 应根据土地剩余使用年限和建筑 物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。对于划拨土地上的房 地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。 二、 作业流程 1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图） 受理任务 组织安排 制定勘察测量表格 实地勘察 选择评估方法思路 不适用基准价格修正法 适用基准价格修正法 划分房屋类别 选择评估方法 平衡、确定类别基准价格 选择典型房屋 按照通常程序评估 因素修正计算 评估典型房屋价格 平衡、确定分户房地产价格 编写估价报告、技术报告 填写分户估价报告单 2、现场踏勘的注意事项 （1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表， 并 按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作。勘察表应注明踏勘时间、踏勘 人。 房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证 或房地产权证获得。其中房屋结构一般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单 墙、木结构、竹木、竹结构等。 （2 ）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房 屋进行拍照； （3）如果无产权证的，应