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沈阳花园新城提案页第1页/共50页目录 第一部分 营销目标 第二部分 市场分析 第三部分 项目分析 第四部分 关于定位 第五部分 营销推广策略 第六部分 媒体建议 第七部分 关于其他第2页/共50页营销目标第3页/共50页总体营销目标快速提升中体地产品牌形象。树立花园新城项目品质形象。为本项目注入独特鲜明的市场推广概念，赋予更为丰富的人文价值和内涵令本项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，从而引领市场，缔造品牌。利用“高能低耗”的营销手段，控制营销成本，完成产品销售。第4页/共50页年度销售目标预计销售周期为2年半－－3年2007年的销售指标约为人民币2亿元！ 约800套房子第5页/共50页我们的房子卖给谁？ 怎么卖？第6页/共50页市场分析第7页/共50页区域内主要竞争山水文园林韵春天本 案第8页/共50页项目名称 山水文园林韵春天上市时间06年初2005.9.9建筑形态多层多层、小高占地面积8.712建筑面积1322容积率1.41.7户型区间40-110㎡ 80-100㎡ 供应化量 2031713销售率12％59％均9页/共50页价格分析三环一环板块：产品均价4600元/平；楼宇品质高，注重产品自身形象； 二环板块：产品均价3600元/平；异地开发商，规模楼盘建设，价格攀升迅速；二环三环板块：产品均价2600元/平；新盘激增，土地大片空置，可建设土地供应充沛；一环第10页/共50页主要竞品分析小结 山水文园规模小，主题不鲜明，尚无力与花园新城竞争。第11页/共50页项目分析第12页/共50页项目SWOT分析 请参考附件1第13页/共50页SWOT分析小结核心优势：短进深的户型、园区内大广场主要劣势：位置偏僻、环境污染严重、配套匮乏 最大机会点：市场空白点庞大、通往铁岭大开发的必经之路、世博园建设，升值潜力巨大 最大威胁点：东北大马路沿线大盘项目近期陆续上市会截流一部分客群第14页/共50页如何将劣势转化为优势，从而与竞品在产品特色和产品文化上进行差异化行销、形成区隔以制胜，是我们在当前及今后推广中着重解决的问题。 第15页/共50页关于定位第16页/共50页市场定位多业态、综合性、中档社区第17页/共50页博客一组 70－80年代出生的人，参加工作时间不长，资金有限。 有理想、有抱负、想要自己的空间 新新人类，追求另类与众不同的生活 对网络有着炽热的依恋 娱乐生活丰富多彩第18页/共50页项目定位我们不仅是卖楼是卖一种投资方式更卖一种生活方式 一种文化体验为楼盘赋予独有的生存方式,使我们拥有长久的吸引力切合目标客群实际利益沈北唯一为博客一组打造的城第19页/共50页目标客群定位项目周边宝马集团、华晨汽车、陶瓷城员工有购房欲望博客一组市内刚参加工作没有经济实力的人群原住居民对本地段比较熟悉，忠诚度高，愿意就近置业。周边居民通往铁岭有购房意向的人群第20页/共50页目标人群描述年龄在20－45岁之间，月均收入在1000－2000元，资金实力有限，只能承受首付款15万以下的房源。 周边企业员工收入有限，也愿意在工作单位附近购房。 周边居民对本地段比较熟悉，忠诚度高，愿意就近置业。房产水泥厂原职工、退休职工居住在此地40余年，习惯该区域风土人情，具有 “恋家”情节。外地来沈打工者，在此地租赁房子居住者。市内工作者，刚参加工作不久，收入有限的年轻人，有理想、有抱负，愿意暂时牺牲时间换取空间。 第21页/共50页就业人数：宝马企业员工共2600余人；华晨汽车企业员工共8000余人；陶瓷城工作人员共约2000余人，其中约70%为外来人口，即1400余人。该区域共计工作人员约12600余人左右。第22页/共50页 家庭收入 宝马员工月收入约1500元/月，家庭总收入约3000元； 华晨汽车公司员工月收入约1000-2000元，家庭月收入约2000-4000 元左右； 陶瓷城员工月收入约1000－2000元，家庭收入约2000－4000元; 水泥厂退休工人月收入约600元，家庭月收入1300元左右; 项目周边居民月收入约800－1000元，家庭收入约2000元。 第23页/共50页营销推广策略第24页/共50页价格策略 通过对竞品的分析和本案自身特点考虑到目标人群收入低和需求 我们将采取“低开高走” 策略来吸引目标人群建议初期参考价：2700元/平此策略可以保证已购者的利益，符合客户追涨心理，有效聚集人气、促进销售，使资金迅速回笼而且可以把握价格的主动权，可根据市场反映灵活操控 第25页/共50页营销策略体验式营销在销售中心设置样板间和体验区让客户亲身体会自己的居住空间 感受着每一个细节 增强购买欲望第26页/共50页推广策略 根据目标客户量身定做玫瑰园郁