苏州吴中区年房地产市场分析研究.pptx

吴中区区域概况： 区域内三足鼎立: ★工业经济 全区工业已形成了从传统的丝绸、服装、工艺、建材、化工到生物医药、电子信息、机电一体化、新材料等新兴产业，工业已经成为全区经济的主要支柱。 ★ 吴中区具有良好的农业基础和得天独厚的农业资源优势。全区拥有耕地面积40万亩，山地面积25万亩，水面2亩。吴中区是第一批“全国农村改革试验区”和“苏南社会主义农业现代化试验区”。区域内设有优质高产粮油作物、良种畜禽繁殖、特种水产养殖、设施蔬菜栽培、花卉苗木种植等10个功能示范区。 ★第三产业 商贸服务、旅游、房地产、信息中介、各类市场以及现代物流等第三产业方兴未艾、欣欣向荣。吴中区旅游资源十分丰富，是长江三角洲的“后花园”和著名的旅游胜地。以古镇游、环太湖度假休闲游为主的旅游业在苏州市“三古一湖”旅游格局中占有重要地位。 位于苏州南部，北依苏州古城区,东连昆山，南接吴江，西接太湖，四周还分别与别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤; 全区总面积770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面积2425平方公里 ，属吴中区水面约1459平方公里。吴中区设3个区：国家级太湖旅游度假区、省级吴中经济开发区、国家级西山国家现代农业示范园区和甪直、木渎、东山、西山、光福等13个镇。 区域市场状况分析 06年-07年市场成交情况一览 从06年1季度到07年3季度，每年的三、四季度为住宅成交套数较高的两个季度，说明每年的三、四季度是住宅的销售旺季 从06年1季度到07年3季度的成交面积来看，06、07的一季度成交面积均是当年最低的，而第三季度的面积为当年最高，第四季度次之。说明每年的7-12月是楼盘销售的旺季 从06年1季度到07年3季度，吴中区每个季度的单套 成交面积变动不大，基本保持在120－130平米左右 从上表看出吴中区住宅成交均价整体呈上扬的趋势，从07年1-3季度，区域成交均价迅速上涨，从5153元/平米涨幅达到了7002元/平米季度涨幅达到了17％ 结论： 吴中区整体涨幅明显，成交量及成交面积均呈稳步上升趋势，区域成交均价涨幅达到17％ ，说明吴中区市场需求旺盛，区域单套成交面积集中在120-130㎡，区域内大户型的市场接受度良好 吴中区土地供应 从02年到06年吴中区土地供应量呈逐年快速增长的趋势，土地每年放量从60多万方上升到380多万方；今年1-9月份土地供应220多万方，预计到年底还将会有地块推出 从02年到06年, 吴中区土地楼面价整体涨幅不大，基本保持在1300元左右的水平.今年有较大的提升，升到1820元/平米 土地市场前景良好 结论： 吴中区土地供应呈逐年递增的态势，土地供应相对充足，随着拿地成本提高，楼面价格也一路水涨船高 ★ 未来土地供应： — 后续供应量巨大其中仅列举部分— 未来土地供应主要集中在越溪板块以及太湖板块板块，未来供应总体量惊人，说明后续土地供应充足 吴中区板块划分 吴中区由于地理位置分散,根据产品分布, 将吴中区划为三大板块: ●城区板块 城区板块主要包括：长桥及木渎区域，区 域内市场供应量较大，需求相对比较旺盛。由 于离市区不太远,因此市场接受度较高 ●越溪板块 越溪板块主要包括越湖路以及越溪镇附近 区域是近年来崛起的新兴板块,产品相对价格较 低,目前板块内产品以普通住宅及别墅产品为主; ●太湖板块 太湖板块包括东山、金庭、胥口、藏书、 临湖等临近太湖的区域，由于拥有太湖的天然 资源,因此产品基本为别墅类产品; 市场特性 ① 区域内产品基本为中档产品,太湖板块则基本以别墅为主; ② 区域内工厂分布较广,公积金制度不够完善; ③ 太湖板块由于距离上海、南京等地区较近，因此客源分布较广；城区板块则基本以市区附近区域 客源为主，越溪板块则基本以当地居民及工作区域内客源为主； 三大板块逐渐成熟 城区板块 城区板块概况： 城区板块分布较广，基本集中在长桥、木渎、以及独墅湖区域： ▲ 长桥区域： 长桥片区距离市区较近，市场接受度较好，区域内以中档产品为主； ▲ 木渎片区： 木渎片区紧靠新区，区域今年来发展势头良好； ▲ 独墅湖片区 独墅湖片区由于拥有独墅湖的天然资源，因此产品基本以别墅为主，加上独墅湖隧道的开通，区域内的市场接受度大大提高。 木渎 片区 城区板块市场接受度逐渐提高 结论： 城区板块项目分散，但均拥 有自己的独特优势，因此市场的 发展有